2012年4月22日星期日

公屋輪候冊申請創新高對新任政府之啟示

房屋署近日公佈最新統計數字,截至2011年12月底,公屋輪候冊已累積有17.59萬宗申請,創下歷年來的新高。 (圖片:ThomasWu726@Wikimedia)

香港樓價高企,其中一個主要副作用就是刺激公屋的需求。房屋署近日公佈最新統計數字,截至2011年12月底,公屋輪候冊已累積有17.59萬宗申請,創下歷年來的新高。筆者翻查歷史資料,發現在曾蔭權擔任特首的七年期間,公屋累積申請的數字居然幾乎多了一倍,升幅十分驚人,亦可見現屆政府根本無力解決香港的房屋問題。這一個爛攤子亦只能夠留待新任政府接手解決。

究竟自從第一任特首董建華下台之後,香港房屋問題如何惡化呢?筆者搜集了2005年3月和2011年12月的一些統計數字,除了公屋輪候冊申請宗數之外,還包括由差餉物業估價署製作的私人住宅租金指數和售價指數(筆者只選取100平方米以下的中小型單位),以及反映市民消費力的住戶每月入息中位數,在兩個時期之間進行比較。

公屋輪候冊申請宗數 私人住宅租金指數 私人住宅售價指數 住戶每月入息中位數
2005年3月 9.14萬宗 81.8 93.1 15,400元
2011年12月 17.59萬宗 135.1 179.5 20,000元
升幅 92.45% 65.16% 92.80% 29.87%

如果政府在處理房屋問題上的表現合格,公屋輪候冊申請宗數理應維持在以往相若的水平,而市民收入的升幅亦應該與樓價和租金的升幅相若。可是從上表可見,在過去的七年期間,香港市民的收入明顯落後給樓價和租金,繼而推動更多市民逼於無奈加入申請公屋的行列,可是當局卻未有增建公屋作出配合,導致累積申請宗數多出了8.45萬宗,亦即是過往七年間,政府少建了8.45萬個公屋單位(平均每年約1.2萬個)。

現屆政府於任期最後半年,拋出了「未來五年平均每年興建1.5萬個單位」的承諾。只要看到目前公屋輪候冊申請數字,便知道這個指標明顯是無法解決問題。假設由即日起凍結公屋新申請,未來5年也只提供7.5萬個新單位,加上合共約5萬個被回收的舊單位,合共也只有12.5萬個單位,還有約5萬個申請未能照顧。筆者翻查舊資料更發現,原來「未來五年平均每年興建1.5萬個單位」根本並不是甚麼進步,皆因由2006年起計的過去五個年度,公營租住房屋單位的實質建屋量為69,029個,即是過去五年平均每年已經興建接近1.4萬個公屋單位,與1.5萬個的目標相差無幾。

候任特首梁振英要解決公屋積壓大量申請的問題,只有兩個方向:減少市民對公屋的需求,或者滿足市民對公屋的需求。要減少市民對公屋的需求,便需要透過大幅降低樓價和租金的水平(根據上表的統計數字,若要符合2005年3月之購買力,租金和樓價指數分別是106.2和120.9,與現水平比較分別要下跌21.39%和32.65%)。可是梁振英之前向已成業主的市民大派定心丸,無意透過拉低樓價來解決房屋問題。所以新任政府可以做的,就只能是滿足市民對公屋的需求

梁振英在競選初期曾經誇下每年興建3.5萬個公屋的建議,後來卻食言,只願採用現屆政府1.5萬個的目標,並以「朝四暮三」的把戲來製造假象,實在令人感到失望。事實上,3.5萬個的建議根本談不上是「過多」。根據以上的數據簡單地計算,假設未來公屋新申請與現時相若,要公屋輪候冊累積申請宗數維持在相若水平,每年公屋建屋量便已經是 1.4萬個(過往每年平均建屋量) + 1.2萬個 (過往每年平均差額)= 2.6萬個,而剩下來的0.9萬個,則用來消化積壓下來的申請,但也需要九年多的時間才能完全消化過去七年多出來的8.45萬個申請。

除了有需要大幅提高公屋建屋量,興建公屋的類型也應該要按公屋輪候冊上申請者特徵進行調整。根據最新資料顯示,30歲以下及以上的非長者單身人士申請,分別佔整體申請23%和22%,合共45%。筆者絕非要求要抽調45%公屋資源去滿足單身人士,畢竟筆者也認同家庭比單身更有住屋需要,可是目前當局對非長者單身人士申請卻是幾乎完全漠視,每年的上樓名額只有約兩千個,佔每年上樓個案的約8%,實在有點過份。筆者希望將非長者單身人士獲配公屋的比例提升至30%,如果以每年3.5萬個為基準,即是每年可提供10,500個單身單位,而這些單身單位大可以採用「宿舍型公屋」的方式興建,並以35歲為分界,35歲以下的單身青年只能申請有年限的單位。筆者相信以上的安排能夠盡量滿足一眾公屋申請者的需要。

2 則留言:

  1. 不令公屋輪候冊申請越積越多的最有效方法,是按過去一年的新申請數目來決定來年的建屋量。例如某年有五萬個新申請,扣除一年約一萬個舊單位,來年的建屋量是四萬。

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  2. 回 Pat:
    閣下的建議基本上是筆者建議的複雜版。筆者建議的2.6萬個基礎建屋量,是簡單地假設每年平均有3.6萬個新申請,而其中1萬個申請可用舊單位滿足需求。如果新申請的數量遠超於筆者假設的3.6萬個,便需要興建更多的單位了,否則積壓起來的申請總數只會越來越大。

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