2012年4月5日星期四

租務管制可在香港重新推行

管理大部份公屋商場的領匯,最近被傳媒廣泛報道其在沙田區瘋狂加租的消息,引起輿論廣泛批評。 (圖片:Scoictho@Wikimedia)

管理大部份公屋商場的領匯,最近被傳媒廣泛報道其在沙田區瘋狂加租的消息,引起輿論廣泛批評。事實上,幾乎香港每個角落的租客都要面對遭到大幅加租的問題,當中商舖租金的加幅很多時都超逾一倍,不要說是通漲升幅,甚至連樓價升幅也遠遠被租金升幅拋離。有意見認為香港需要重新推行租務管制,保障租戶的基本權益。筆者也覺得假如情況惡化下去,政府進行小量的干預也是未嘗不可考慮的,道理就正如推行法定最低工資保障基層僱員一樣。

租務管制是香港可謂歷史悠久:早於1921年至1926年期間,香港政府便曾制訂《租金條例》以遏止租金升幅;1945年起推行的《業主與租客綜合條例》,也對租金升幅作出限制,並於1973年起為住宅租客提供租住權保障。直到主權移交後,租金管制及租住權保障分別於1998年及2004年被取消。在有關管制取消之前,批准租金被限制於市值租金的九成之內,而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成,此外若租客願意繳交市值租金,業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後,業主可以隨意大幅加租,同時又有權在租約期滿後收回物業,換言之租戶的權益遭到大幅削減。

不少崇尚經濟自由的人士都對租務管制大力反對,認為是嚴重干預市場的正常運作,並影響香港作為「全球最自由經濟體系」的地位。筆者則認為這樣的擔憂是過慮,畢竟當初香港被認為擁有最自由經濟之時,租務管制仍在運作中,可見有關政策對自由市場經濟的負面影響極為有限。況且自由市場經濟也不是萬能的,對於社會上不公義的情況,市場力量未必能夠應對,有時也需要政府出手「撥亂反正」。法定最低工資的制定就是一個典型例子了。當初政府為了避免干預勞工市場,只推行自願性的「工資保障運動」,結果成效不彰,逼使當局制訂法定最低工資,才使基層僱員的工資返回相對較為合理的水平。

那麼筆者對香港的租務管制有甚麼建議呢?首先,租務管制的對象用不著涵括全香港所有物業,只需要針對性地盡量以基層住戶及中小型企業租用的物業為對象。具體辦法筆者暫時未有十分確切的構思,可以研究能否以住宅、寫字樓、零售業樓宇(商鋪)及分層工廠大廈四類物業之「應課差餉租值」之呎租的平均數或中位數為標準,即是在全香港較低呎租的約一半物業推行租務管制。由於基層住戶及中小型企業租用的都是面積較小的物業,所以也可考慮再加一個面積上限,例如住宅的上限為70平方米(753平方呎)、非住宅的上限為100平方米(1,076平方呎),令管制對象更具針對性。

至於租金管制的內容,筆者認為昔日管制的「每兩年一次的加租幅度不得超過三成」是合理之舉,大可以繼續沿用,也許可以再分拆為每次加租的間距必須至少相隔兩年,以及每次加租幅度不得超過三成兩項規定,以便遷就現時租期長於兩年的租約。那麼,月租五萬的物業在調整租金時只能加至六萬五千,再不能一下子加至十二萬這樣誇張了。

可是,筆者認為完全沒有需要再將租金限制於市值租金之下(昔日管制的上限為市值租金之九成),畢竟目前要處理的問題只是「一下子大幅加租」的行為,沒有需要直接扭曲市場的價格。可是如果真的要設一個租金上限,筆者認為可以將之設為市值租金(可取「應課差餉租值」為準)的110%。多出了10%的原因,是考慮到市值租金屬於滯後數字,加上上段提到「兩年內不得加租」的規定,故需要留有一些空間作為物價上升的緩衝,保障業主一方的權益。

「續租權保障」方面,筆者認為以往這項規定尚算合理,除非重建物業、業主收回單位自住或租客欠租,否則租客若願意繳付市值租金,業主必須同意續租。筆者建議以上細則可以大致沿用,但條件則改為租客願意繳付市值租金的110%(原因已在上段提及),同時建議為業主加多一條「後路」平衡其權益:業主可選擇向租客作出等同三個月租金的賠償,便可不再續租,這樣的安排比起昔日一刀切必須續租靈活得多了。另一方面,筆者希望至少可以考慮為業主向租戶發出之「退租通知期」設三個月的下限(昔日管制的下限為六個月),確保租戶有足夠時間準備遷出。

從以上建議可以見到,筆者希望是以最小幅度的干預來盡量保障租戶的基本權益,旨在防止出現一些明顯不合理的現象(例如一下子加租逾倍)。對於願意講道理的業主,相信並不會受到以上建議所影響。

7 則留言:

  1. I am fully supportive of your idea that rent control and tenant rights should be re-introduced in Hong Kong. As can often seen in the media, property owners often are able to abuse their market position and bargaining power against tenants.

    However, I do not agree with your position that rent control and tenant rights should only apply to "基層住戶及中小型企業租用的物業". I believe that rent control and tenant rights should apply across the board, to include all tenancies.

    The reason for this is straightforward. If there is an unregulated market (i.e. middle/upper class tenants) and a regulated market (i.e. 基層住戶及中小型企業租用的物業), the provision of goods in the regulated market will decrease.


    In other words, if I was a landlord, I would not invest in flats / offices which are under rent control, because I know that my investment prospects are restricted. Alternatively, if I already have such a flat or office, I would upgrade / enlarge my flat / office so that the "應課差餉租值" is above the regulated amount, or that the unit is bigger than 70平方米 / 100平方米, and therefore, not be regulated.

    Further, aside from the macro-economic effects of having dual market, there is a problem of implemtnation. How do you define what is middle/upper class, and what is lower/middle class?


    Prior to 1998 and 2004, rent regulation and tenant rights also applied to every tenancy, and I do not the harms of implementing this policy on the same terms.

    回覆刪除
  2. 回 wsyc:
    閣下所言也有一定道理。筆者也不太反對將租務管制在全香港所有物業推行,反正最重要還是讓基層住戶及中小型企業受惠。

    回覆刪除
  3. 以前租務管制只係管住宅
    依家你建議連非住宅都包括在內
    恐怕有少少不設實際
    因為人一定要有屋住
    但唔一定需要舖位或者寫字樓
    有資本搞小生意就已經唔係最需要幫助一群

    回覆刪除
    回覆
    1. 做生意, 總有投資和風險, 你開鋪做生意, 做得唔好, 比人淘汰好正常。 做得好, 就比業主瘋狂加租, 做極都無肉食, 或者本來都生意正常可以營運下去, 業主1聲話新租客以倍數租金搶鋪, 叫現有租客過2個月搬走。 咁樣叫人邊有心機做落去?

      刪除
  4. 過去五年私人樓宇租金升48%,平均每年升8.2%,每兩年升17%,所以每兩年最多加三成個上限根本就有等如無,兩成上限都嫌鬆啦!

    回覆刪除
  5. 回 匿名(第一位):
    筆者認為中小企同樣也是需要適度幫助的一群,否則若果只剩下大財團壟斷市場,對香港只會百害而無一利。

    回覆刪除
  6. 回 匿名(第二位):
    筆者再次強調有關建議「是以最小幅度的干預來盡量保障租戶的基本權益,旨在防止出現一些明顯不合理的現象」。雖然兩年後便加租三成已經算很高,好像對租戶的保護有限,但現實中有很多個案還要誇張得多,例如領匯將舖租由五萬增加140%至十二萬,明顯就是不應被容許。

    回覆刪除

歡迎各位讀者發表意見,筆者會盡量逐一回應。筆者保留刪除任何涉及粗言人身攻擊嚴重離題或其他不當內容的留言之權利,敬希垂注!

為方便交流討論,以及避免被系統誤判為「垃圾留言」,筆者不太鼓勵讀者以「匿名」身份留言。假如在使用「名稱 / 網址」身份留言時,留空網址一欄出現了「網址含有無效的字元」的錯誤訊息,請以半形空格(按一下spacebar)填寫該欄。不便之處,敬請原諒!

由即日起,所有留言需要經過審核,故未能即時顯示


【目前筆者因事暫停網誌更新,期間留言可能需要較長時間才被審核,敬希見諒!】