大埔鳳園發展計劃中發展商的誤導

長江實業計劃在大埔鳳園原為農地的地方發展為綜合發展區，興建不少住宅樓宇。計劃早於2000年獲城市規劃委員會通過，但發展商最近大幅修改圖則，增建大量獨立別墅。另一邊廂，發展區以北的鳳園谷乃香港重要的蝴蝶保育區，因而引起不少人反對有關規劃。筆者本來對該處認識不多，不便作出評論，但最近有反對者在網上發佈一些分析資料，力證發展商在推銷這個規劃時存有不少誤導及不清楚的地方，使筆者決定站在反對的一方。

鳳園發展計劃的北面現已被劃作「具特殊科學價值地點」。而發展商本來承諾會設有50米緩衝區以作分隔。不少保育人士已經覺得不夠，但最大的問題是根據分析資料顯示，緩衝區實際上連50米也不夠，無論是2000年方案還是2008年方案都是如此。假如發展商能夠如實設置50米緩衝區，筆者也許不會反對。可是現在發展商自打咀巴，筆者只好站在保育人士的一方，批評緩衝區的不足了。

此外，建築物覆蓋率也存有誤導成份。原先的計劃是興建12幢17至28層的住宅，打算修改的計劃則會減少興建其中4幢，但會增建212間獨立別墅。詭異的是，發展商聲稱建築物覆蓋率（site coverage）只是由9.715%增至11%。莫說是明眼人，就算是盲眼人也聽得出這是不可能的事。事實上根據分析資料顯示，新規劃的佔地面積為超過舊規劃的兩倍。

筆者的立場是，無論是舊規劃還是新規劃，都應該縮減規模，以提供100米的緩衝區。就舊規劃而言，即是需要減建2幢多層建築至10幢；就新規劃而言，即是需要減建2幢多層建築至6幢，並減少24間獨立別墅至188間，但筆者認為188間仍然是密度過高，希望進一步減少一半至94間，以配合低密度的規劃。總之，筆者的立場不會一面倒向保育人士傾斜，也會顧及發展商的觀點。發展與保育必須要平衡，而絕不是為保育而要全面放棄發展。因此只要發展商提出不比筆者建議為差的修訂，筆者便會從反對的一方轉到支持。

參考資料：《以電子地圖檢視長實大埔鳳園規劃申請》，朱凱迪