由我來寫特首政綱：土地規劃及房屋篇

之前筆者為香港特首候選人的政綱發表過意見，並認為唐英年的略勝一籌。而梁振英在民望高企的情況下，已經再沒有需要透過政綱爭取市民支持，政綱最終稿反而比諮詢稿顯得更為保守。要怪就只能怪唐英年盡失民心，否則的話，梁振英必定不甘示弱改進其政綱。無論如何，筆者對包括何俊仁在內三位候選人的政綱均不是完全滿意，三人政綱的創新程度都有嚴重不足的地方。筆者在幻想，假設有份參選特首，將會準備甚麼政綱，令香港市民得以安居樂業，社會得以繁榮安定呢？其實單憑本網誌的七百多篇文章，也足以寫出大半篇政綱了。這就是筆者準備連載「由我來寫特首政綱」系列的由來。打頭陣的是這個網誌講得最多、亦是香港社會最為關注的土地規劃及房屋政策。

制訂各區規劃大方向

• 香港島及九龍：以增加住宅供應為首要目標，積極在市區覓地興建公屋和居屋，同時推動九龍東、柴灣及黃竹坑等地的市區工廈重建作商業用途。
• 新界：以增加非住宅項目為首要目標，透過放寬土地用途限制及提供補地價優惠，鼓勵私人發展商興建商業項目，為區內提供就業機會。
• 大嶼山：以發展旅遊為首要目標，包括將大蠔發展為酒店區，並落實大嶼山北岸興建第三個主題公園以及其他旅遊設施。

改善賣地機制

• 恢復定期賣地機制，由政府主導提供穩定的土地供應。
• 勾地制度可以維持，但兩年內未被勾出的土地，應立即推出發售或收回作居屋發展。

增加土地供應

• 推動在接近市區或交通配套較完善的維港以外海岸填海。
• 推動將公共設施搬進岩洞，釋出土地作住宅發展之用。
• 爭取放寬《保護海港條例》，以便於遠離維港中心水域的青洲及啟德作適量填海，前者作興建公屋和居屋之用，後者則作興建居屋和寫字樓之用。

優化土地用途

• 與解放軍協商釋出中環軍營、槍會山軍營及九龍東軍營的土地，分別改作商業、住宅及教育用途。
• 落實將灣仔三棟政府大樓及旺角工貿署大樓遷至啟德，同時將中環海港政府大樓遷至南區，並鼓勵灣仔藝術學院遷至西九龍，釋出主要商業區土地發展甲級寫字樓。
• 善用中環林士街停車場、美利道停車場、林士街巴士總站及港澳碼頭巴士總站的上蓋空間，重建為底層為停車場或巴士總站、上蓋為甲級寫字樓的綜合建築。
• 因應西九文化區一帶已有足夠住宅供應，將西九文化區的住宅部份改作甲級寫字樓之用，同時將高鐵站以北的空地作甲級寫字樓發展，以配合地段位於機鐵站及高鐵站附近的優勢。
• 善用鐵路沿線土地，包括以西鐵錦上路站為中心，將錦田發展成一個小型新市鎮。

私人房屋供應

• 責成市區重建局重建項目及港鐵車站上蓋新物業，主力提供70平方米以下（752平方呎以下）的「上車盤」單位。
• 在部份住宅地皮的賣地條款加入實用率下限，規定發展商建成住宅單位之實用率需達到不低於80%。

公營房屋供應

• 將每年推出的公營房屋總數固定在3.5萬，基準為2.25萬個出租房屋（公屋及單身青年宿舍）及1.25萬個資助出售房屋（居屋），樓市興旺時提高居屋供應的比例，樓市疲弱時則提高公屋供應的比例。
• 廢除「置安心計劃」，有關選址的五千個單位全部改為居屋用途。
• 增建公營的「單身青年宿舍」，對象為18至35歲、單身、月入低於入息中位數（目前為11,200元）的青年，設有嚴格的資格監察制度，當不再符合任一條件時須在3個月內遷出。初步目標是五年內提供不少於一萬個宿位。
• 優化香港房屋協會「長者安居樂住屋計劃」（舊有長者屋計劃），改為大規模的「長者社區」，對象為家境小康的長者，提供有完善配套而實而不華的長者屋單位。初步目標是五年內提供不少於一萬個單位。

改善公屋政策

• 為在公屋輪候冊上超過三年而又未有三次揀樓機會的申請者，每月可獲2,000元（單身）或5,000元（家庭）的「長期輪候恩恤金」，直至成功上樓或用盡三次揀樓機會為止（以較早者為準）。
• 收緊公屋富戶政策，10年免申報入息期縮短至5年，盡早甄別出入息較高的住戶，同時要求資產超過公屋輪候冊的「最高資產限額」或「最高入息限額」三倍的住戶須在12個月內遷出。
• 打擊公屋濫用行為，增撥資源加強家訪和抽查，同時考慮與入境處合作以查出住戶成員離世或長期離港未有申報的情況；與水務署合作以查出單位空置的情況，以及加強被揭發濫用公屋的罰則。

改善居屋政策

• 容許居屋白表人士在「居屋第二市場」免補地價購入二手居屋，不設限額。
• 新建居屋的條款與現有居屋相若，但不再容許以補地價方式流入自由市場，只可經「居屋第二市場」轉售給綠表及白表人士。

協助市民置業

• 100元「物業印花稅」的適用範圍由200萬以下的物業擴展至300萬以下的物業。
• 為合資格申請居屋人士提供「首次置業貸款計劃」，提供輪候居屋外的另一置業途徑，貸款額上限為90萬（家庭）及45萬（單身）或樓價三成（以較低者為準），所購單位五年內不得轉售，每年名額不超過當年一手住宅供應的三分之一。

紓緩住所開支負擔

• 延長「居所貸款利息扣稅」至20年。
• 增設「居所租金扣稅」，上限為租金五成或60,000元（以較低者為準）。

打擊物業炒賣

• 將「物業稅」徵收範圍擴大至所有非自用物業，以打擊物業空置的情況。
• 優化「額外印花稅」制度，只向轉售物業後錄得盈利的交易徵收，但同時額外加入以公司名義購入單位需要即時付5%「額外印花稅」的規定，打擊透過轉讓持有物業的公司來逃避「額外印花稅」的情況。
• 將2,000萬或以上的物業之「物業印花稅」稅率由4.25%提升至4.5%。