對豁免樓面面積諮詢的初步意見

不少香港地產發展商售賣「發水樓」（濫用豁免樓面面積以將住宇樓宇的規模明顯加大），一直為不少市民所咎病。可持續發展委員會最近便對有關問題進行名為「優化建築設計 締造可持續建築環境」的諮詢，收集對於如何調整「樓面優惠」及其他優化建築設計的意見。筆者的立場傾向支持適度收緊樓面面積的豁免，但同時亦需要將部份對居住者有利的設施變成強制規定，以免撤銷豁免後發展商不願意繼續提供。

在改變現行的總樓面面積寬免政策的議題上，筆者主要會看看有關設施存在與否來決定應否以豁免樓面面積來鼓勵興建、不需鼓勵興建，還是應該在不提供豁免樓面面積的前提下強制興建。先談談停車位設施，現時停車場和相關設施（如上落貨區和入口坡道）並不計算在總樓面面積之內，即是發展商理論上可以興建一個很大的停車場而不影響總樓面面積。筆者會建議就此訂下一個上限，上限為《香港規劃標準與準則》所建議的泊車設施標準之下限，凡高於有關標準便需要將多出來的部份計算在總樓面面積之內。減少停車設施的豁免假如能夠成功令發展商減少泊車位，相信可以間接鼓勵市民放棄私家車而使用公共交通工具。同樣地，為每個住戶提供的露台（發展商愛稱之為「環保露台」，雖然筆者不太明白與「環保」有甚麼關係）和作曬晾衣服之用的「工作平台」亦可遵從以上模式，為豁免面積設下上限，超過上限便要計入總樓面面積，因為筆者總是認為住宅單位最好有一個小露台可以方便曬晾衣服。至於公共空中花園和平台花園，筆者則同意維持提供無上限的樓面面積豁免，畢竟有關設施確實對樓宇內的居民甚至樓宇外的週邊範圍有著明顯的益處，惟現階段當局暫時不用強制發展商提供有關設施，始終這很視乎樓宇的佔地和建築設計。而遮陽篷、反射器和捕風器等環保設施，同樣也可維持提供無上限的豁免。不過，其餘與環保和綠化沒有甚麼關係的非強制設施，包括加闊的走廊和升降機大堂、住客會所、設有郵箱的郵件派遞室甚至是較大的升降機槽和管理員設施等等，筆者則倡議完全取消豁免，畢竟這些設施就算不存在，也不會對基本居住質素有明顯損害。另一方面，現時可獲豁免的強制性樓宇設施，包括垃圾房、物料回收房及機房等，筆者亦建議完全取消豁免，但當局亦應同時提升「最低空間要求」，因為可以預料到發展商很大機會只會按照要求的下限提供有關設施。

除了總樓面面積寬免政策，今次諮詢的內容還包括個別大型發展項目的建築物間距、個別發展項目在狹窄街道後移，以及增加樓宇發展項目的綠化比例等議題。由於篇幅關係，筆者留待日後才表達對這些方面的個人意見。