再評梁振英房屋政策政綱

筆者於月中發表《梁振英公屋政策未夠進取》，已對梁振英的部份房屋政策發表過意見。現在他正式發表房屋政策政綱諮詢稿，羅列出其對房屋政策之多項建議。筆者的觀感與之前相若，都是覺得其未夠進取。當然，其中部份建議筆者持正面態度，例如筆者也支持延長「居所貸款利息扣除」（俗稱「供樓利息扣稅」）的期限及增加上限，相信有關措施能夠減輕已置業人士負擔。可是其餘部份建議，仍有可以改善的地方。

首先，筆者對現階段為月入稍為超出居屋限額（2.7萬至3.9萬）的人士提供另類房屋（相信類似「夾心階層住屋」）有所保留，畢竟現在居屋的未來供應相當有限，同時又要增建公屋，所以在需要性的取捨之下，這類另類房屋在未來數年內都應該暫緩上馬，確保有足夠資源先處理公屋和居屋的需求，甚至應該考慮將「置安心」煞停並將其資源都全撥到居屋上。對於這一群置業者，筆者有一個反建議，就是仿效在《如何提供更多「上車盤」供首次置業者？》的建議，於部份政府土地的賣地條款中，在「限呎」的同時加入「實用率下限」，逼使地產發展商供應實而不華的私人住宅單位，滿足夾心階層的置業需要。

居屋政策方面，筆者樂見梁振英考慮到白表人士可以免補地價購入二手居屋的建議，可是卻對他加入每年五千個經抽籤決定的名額感到失望。據悉加入限額的原因是因為未補地價的二手居屋放盤量不多，可是筆者並不認同這個理據——目前未補地價的二手居屋只能售予綠表人士，市場太細，供應自然不會多；相反當這些居屋可以售予白表人士時，市場明顯擴大，自然能夠刺激放盤量，從而搞活居屋第二市場。如果參照筆者的建議更進一步，禁止二手居屋藉著補地價而流入私人市場，對所有居屋申請人更為有利，並可減少對一手居屋的依賴。

另外，筆者曾在《梁振英公屋政策未夠進取》批評過其政綱漠視了年青人的居住需要，在最新政綱則提到會支持非牟利團體興建青年宿舍，與今年施政報告的政策一樣。以非牟利團體的財力和土地資源，靠他們興建青年宿舍只是杯水車薪，所以筆者建議這類宿舍應該由政府撥地興建，變成「青年公屋」，只准月入低於入息中位數（目前為11,200港元）、35歲以下的單身者入住，當不再符合條件時須即時遷出。

還有，筆者對梁振英維持每年建屋四萬的目標是有點保守，彷彿當年「八萬五政策」的包袱仍未能放下來似的。他提出的建屋指標為每年1.5萬私人住宅、1.5萬公屋、0.5萬居屋及0.5萬「另類房屋」。筆者建議各種公屋的數量（包括梁振英建議「中年公屋」及筆者倡議的「青年公屋」）應增至不少於2.5萬，作出售用途的資助房屋（以居屋為主）則可提供合共不多於1.5萬，兩者總數固定在4萬，當中有1萬個單位可按樓市走勢可作出靈活調配——當樓市低迷時，可以減少興建資助房屋至0.5萬，同時將多出來的資源調到興建公屋上，令公屋增至3.5萬，藉此縮短公屋輪候時間。將公營及資助房屋固定在每年4萬的好處，就是可以確保建造業較難受到樓市週期影響。至於私人住宅數量，當局則可按樓市情況作出調整，毋須硬性訂下目標。

最後，梁振英提到「在土地供應充裕及公屋輪候情況好轉時，逐步提升最低編配面積標準，以改善公屋居民居住環境」，表面上是討好的政策，可是筆者並不敢茍同。首先，公屋輪候冊現已積壓逾16萬個個案，以梁振英5年只提供7.5萬個公屋單位的目標，到下屆特首任期完結之時也肯定無法做到「公屋輪候情況好轉」。況且，公屋作為政府為草根階層提供的住屋福利，其質素應該只須滿足最基本的居住需要便以足夠。目前公屋居住環境已經達到可以接受的水平，如果再大幅改善公屋居住環境的話，只會誘使部份有能力脫離公屋資助網的市民茍且偷安，不再為追求更佳的居住環境而努力工作。