2009年12月8日星期二

如何提供更多「上車盤」供首次置業者?

早一兩個月時,香港樓市曾經成為一個很熱門的話題:當時有豪宅創出每平方呎逾七萬港元的「天價」成交,引起香港市民嘩然,繼而有自稱月入十多萬的專業人士「投訴」難以置業,為樓價問題火上加油,更有政黨人士伺機重新發起「無殼蝸牛」行動,要求當局正視首次置業者的置業問題,包括爭取恢復興建居屋計劃。不過,隨著近期政改諮詢開始以及其他各式新聞的出現,樓價的問題彷彿已經沉寂了下來。今日這篇遲來的文章,最理想當然是在早一兩個月發表,可是當時筆者正在休假,只好到現在才討論一下這個有點「過氣」的議題。

筆者認為,豪宅天價成交只是富豪們的小圈子遊戲,對其他普通住宅樓價的實質影響微不足道,普羅大眾不必過於介懷。至於所謂高收入人士難以置業的問題,筆者亦覺得只是他們自己而非樓市的問題,畢竟如果他們腳踏實地設定合理的置業目標,加上妥善理財,買得心儀單位仍然相當容易。不過,首次置業者難以「上車」置業的情況,筆者就認為值得當局密切正視了。

在政府停售居屋之前,筆者可以籠統將香港市民的置業能力分為三大階層:最基本的階層,就是合乎租住公屋資格的人士 —— 他們收入有限,只能負擔公屋或者其他居住條件較為惡劣的私人住宅(例如板間房)之租金;中間的階層,就是不合乎租住公屋資格、但合乎購買居屋資格的人士 —— 他們收入有一定水平,但始終對購買私人住宅有點力不從心,若他們希望置業,就只能選擇居屋,或者最便宜的一批私人住宅(亦即是「上車盤」);最高的階層就是不合乎購買居屋資格的人士 —— 他們有能力選擇更佳的私人住宅來置業,不需要政府的額外支援。當政府停售居屋,最受影響的自然就是中間的那一個階層了。

要解決首次置業者的問題,有好些解決方案可以考慮,例如重推首次置業貸款計劃,甚至恢復興建居屋。不過,當局表示首次置業貸款壞帳比率甚高,亦不想再涉足物業貸款市場,筆者對不重推有關計劃表示理解。至於重新興建居屋的提議,筆者認為在社會上仍有一定的爭議,加上即使議員(甚至包括親建制派)多番向當局游說,政府還是無動於衷,可見這個提議要落實的話還需要漫長的時間。因此,以目前的狀況來說,最合適的解決方法就是從私人住宅市場著手,使其提供更多「上車盤」供首次置業者選擇。

筆者記得有政黨人士提出過,建議當局供應給地產發展商的一部份土地中加入限制,規限只可興建面積較小的單位供「上車客」。這正是筆者心目中所構想的。「上車盤」的主要特色,就是面積不大,價格自然也很難變得很高。除了限制面積不得大於600平方呎之外,筆者亦建議規定實用率需要達到一定水平,譬如需達到80%,以確保樓價「物有所值」。可是,單是勾地表上的土地供應(而且還不可能將每幅地都加入這樣的限制),筆者認為並不足夠。筆者還有兩個目標對象:市建局重建項目及港鐵車站上蓋新物業。作為半官方機構的市建局將舊區拆卸重建,假如全都用來興建高價單位,使該區居民難以負擔,就是妄顧了社會責任。因此,筆者希望市建局重建項目可以充當「上車盤」供應者的角色,將一部份單位建成面積較小的單位,讓首次置業者更容易於市區置業。至於港鐵車站上蓋新物業,例如南昌站上蓋和元朗站上蓋,也是同一道理。位於車站上蓋的物業,最理想當然是提供給依賴鐵路的普通市民,而不是慣於以車代步的富裕人士。政府作為港鐵公司最大股東,要推行這個決定相信並不困難。

10 個意見:

Michael Leung說...

不反對你的建議,只是除了停建居屋而無法上車的一群外,還有略高於居屋家庭入息限制 (二萬多元),卻也難負擔私人樓 (上車) 的一群,例如從前樓市飛升時,就有「夾屋」照顧這批「夾心階層」

凱文說...

回 Michael Leung:
筆者認為樓市在正常(而非被被炒得很熱)的情況下,夾屋實屬可有可無。居屋計劃入息限額為每月二萬三千元。以上述金額計算,假如將入息的一半供樓,七成按揭,還款期二十年,仍可選擇樓價三百萬以內的樓盤。目前市場上較為欠缺的只是二百萬以下的的樓盤,二百多至三百多萬仍有不少選擇。除非樓市重返1990年代中的瘋狂,否則「夾心階層」應可自行負擔置業需要。

Michael Leung說...

1. 我認同「夾心階層」於樓價正常時期「上車」問題不大

2. 但我認為,用入息一半供樓很不健康,對計劃生育下一代的家庭來說尤其困難。

凱文說...

回 Michael Leung:
之前舉例用到入息一半供樓,只是以銀行願意批核按揭的上限為準,當然筆者也認同不少家庭未必有能力如此進取。

匿名說...

"筆者還有兩個目標對象:市建局重建項目及港鐵車站上蓋新物業。作為半官方機構的市建局將舊區拆卸重建,假如全都用來興建高價單位,使該區居民難以負擔,就是妄顧了社會責任。因此,筆者希望市建局重建項目可以充當「上車盤」供應者的角色,將一部份單位建成面積較小的單位,讓首次讓首次置業者更容易於市區置業更容易於市區置業。"

This is not big different to Home Owner Scheme. You just suggest 半官方機構的市建局 and 港鐵 to take over what Housing Authority did before.
A basic question is: WHY WE NEED TO 讓首次置業者更容易於市區置業!
Why our society need to subsidise 置業者.

The only way for the Governor is to increase supply that lower citizen's burden. Buy flat in urban area or country side should be up to their will and affordability.

凱文說...

回 匿名:
房委會是以低於市價的優惠價(通常大約是市價七成)出售居屋單位,但筆者所建議新增的「上車盤」,卻是以市價出售,所以筆者並不認為這個建議與恢復興建居屋的分別不大。

匿名說...

如果南昌站都要做上車盤或者限制售賣呎價, 咁一定有好多人會輪侯購買!! 因為佢下一個站係奧運站已經起碼賣緊7000蚊呎以上, 更多數係8000-12000蚊呎. 如果南昌站係限制售賣呎價到4000蚊, 我相信無錯好多普通人都可以入住到呢個新興中產區, 但係佢地也會大幅調高呎價去賣俾其他人,做成炒賣.

凱文說...

回 匿名:
再次澄清,筆者提出的南昌站上蓋「上車盤」是以市價出售,炒賣空間有限。如何做到呢?就是靠「將價就貨」——興建類似居屋質素、實用率高、不設會所的中小型單位,使單位的價值較奧運站樓盤低,估計可以壓低至大約只有五千元一呎,那麼一個四百多呎的單位亦只是二百餘萬,使中產階級邊緣的人士仍能負擔得起。

Kevin 徐遠華說...

千萬別給政府指「首置壞帳比率高」的講話騙了:
在97-8金融風暴及沙士的經濟嚴重低迷時期,因首置出現的欠款問題並不嚴重(拖欠少於六個月佔總數的2.5%;欠款超過六個月佔總數的僅1%;無法還款的佔總數的4%)。33,433宗貸款個案中,只有846宗拖欠少於六個月的還款、360宗因為拖欠還款多於六個月而正被房協透過法律程序追討欠款,而餘下的1,473宗是已破產的個案(數字見政府在立法會的答覆:http://www.info.gov.hk/gia/general/200811/05/P200811050125.htm))。

可見,如我們暫不討論政府應否以任何形式「資助」某些市民,起碼從公共政策有效性去考慮的話(僅4%的壞帳),這是一個極成功的政策。

凱文說...

徐議員:

謝謝提供首次置業貸款的統計數字,原來其真正的壞帳比率並不如筆者想像般高。不過,筆者始終覺得首次置業貸款計劃不如直接興建居屋般讓更多人受惠,而且前者某程度上也是「益」了地產發展商。

凱文

 
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