2017年9月10日星期日

「港人首置上車盤」應與白表居屋整合

「港人首置上車盤」與目前的居屋計劃或多或少都會有所重疊,與其花心思去區別兩者,倒不如索性將居屋計劃由「綠置居」和「港人首置上車盤」瓜分取代。 (圖片:Exploringlife@Wikimedia)

上一篇談及「港人首置上車盤」的文章似乎有點負面,對其紓緩香港房屋問題的效用不感樂觀。隨著林鄭月娥首份施政報告即將出台,社會上也對此開始多了討論,既然有關政策幾乎肯定會推行,變數只是政策上的細節,筆者亦希望藉此時機整理思緒,分享一下自己最新的建議與期望。簡括而言,「港人首置上車盤」與目前的居屋計劃或多或少都會有所重疊,與其花心思去區別兩者,倒不如索性將居屋計劃由「綠置居」和「港人首置上車盤」瓜分取代。

至今為止,政府似乎未有正式拍板落實「港人首置上車盤」的細節,甚至連定位也未有十分確實的說法,一方面提到入息上限擬訂於居屋之上,另一方面卻提到轉售限制應會較居屋嚴格。究竟其定位是在居屋之上還是之下呢?最怕就是搞到高不成低不就。另一方面,現時資助房屋階梯主要分為出租公屋及出售居屋兩大種類,而近年加入的「綠置居」本身也與綠表居屋有一定程度的重疊,若再引進「港人首置上車盤」,而不相應調整現有的種類,將會令資助房屋階梯更為複雜化,在有限土地供應下,倒頭來只會分薄每類資助房屋的供應。(雖然當局聲言「港人首次上車盤」不會影響其他資助房屋的土地資源,但從機會成本的角度看,假設沒有推行「港人首次上車盤」,原本為其覓得的土地資源一樣可以投放到其他資助房屋。)更重要的是,居屋一直都有一些弊病,包括轉售限制寬鬆(只要業主願意補地價,便可以自由出售,變相減少了資助房屋的數量),以及定價未顧及市民的負擔能力(只以「市價乘以特定折扣率」定價)。這些弊病可以正正可以透過被全新的「港人首置上車盤」取代而順便解決。

因此,筆者認為可以終止供應一手居屋,其原有資源將由「綠置居」和「港人首置上車盤」瓜分。「綠置居」將成為公屋住戶主要的資助出售房屋供應來源,與綠表居屋一樣,繼續可透過交回公屋單位換取購入資助房屋的機會;而「港人首次上車盤」則主力負責為非公屋住戶供應資助出售房屋,承繼白表居屋原有的功能。這樣的話,資助房屋階梯將會更為清晰,「綠置居」和「港人首置上車盤」這兩種資助出售房屋有明確分工,各司其職,不會再出現其定位和受惠對象與居屋部份重疊的尷尬問題。

「港人首置上車盤」在整合白表居屋的同時,需要避免將居屋的弊病一併帶過來。定價方面,正如社會上普遍意見,應該摒棄居屋以「市價乘以特定折扣率」定價,罔顧市民的負擔能力。筆者具體建議,以「住戶入息中位數」作為定價的基礎,現時該數值為每月2.6萬港元,即每年31.2萬,呎價範圍如訂於「每年住戶入息中位數除以60至100之間」,呎價即為3,120至5,200元之間,再視乎所在地區、樓層等因素,在這個範圍內訂出個別單位的呎價。以450呎單位計算,售價會在約140萬至234萬之間,正是昔日被公認為上車盤的合理價位,絕對是多數有意置業的市民有能力負擔的水平。

申請資格方面,既然稱得上是「港人首置上車盤」,最基本的條件自然是從未置業的香港永久性居民,這點應沒有甚麼爭議,有討論空間的主要是每月入息限額。目前居屋的月入上限為5.2萬,正是每月「住戶入息中位數」的兩倍,未知是巧合還是故意按此計出。這個數字又是甚麼概念呢?根據政府統計處最新發表的《綜合住戶統計調查》,月入5萬以下的住戶已佔76.7%。換句話說,月入達5.2萬的住戶已接近全港月入最高的五分之一,很難稱得上是政府需要大力幫助的一群。故此,筆者建議「港人首置上車盤」只需沿用居屋的入息上限便可,不用刻意再調高。

轉售限制方面,為了防止資助房屋的資源流失,筆者希望「港人首置上車盤」採取最嚴厲的轉售限制:業主只可將物業售回政府,定價是參考當時「住戶入息中位數」再按當初購入有關物業的定價公式計出,與市值完全無關,政府再定期將這些回購的單位,向其他「港人首置上車盤」合資格申請者公開發售。

其實與上一篇文章相比,筆者背後的原則並沒有甚麼大改變,都是希望資助房屋階梯可以維持精簡,各類房屋都有清晰定位,不過今次筆者只是改變一下策略,由反對增設「港人首置上車盤」,改為保留「港人首置上車盤」,並讓其取代白表居屋而已。兩者相比,後者可以順道解決居屋一直以來存在的弊病,應算是更好的建議。只是筆者相信當局應該沒有足夠的膽量,大刀寬斧地如此調整資助房屋政策。

2017年4月9日星期日

「港人首置上車盤」恐怕只是「港人港地」2.0

林鄭月娥新推「港人首置上車盤」制度,筆者覺得效用不大,恐怕只是梁振英「港人港地」的2.0版。 (圖片:Exploringlife@Wikimedia)

林鄭月娥終於以高於預期的票數當選成為香港首位女性行政長官,但民望明顯落後無疑令她贏得不算光彩。正如上一篇文章提到,筆者期望她可以將民望落後的劣勢化為鞭策力,上任後盡快推出一些獲多數市民支持的政策來改善民望。因此,筆者是時候點評其政綱,寫出一些個人見解。首先要談的就是香港最逼切需要處理的房屋問題,林太主打的政綱就是新推「港人首置上車盤」制度,筆者覺得效用不大,恐怕只是梁振英「港人港地」的改良版,按時下流行用語亦即是「2.0版」。

按林太的構思,「港人首置上車盤」本身是由公私營合作興建私樓規格的房屋,對象是超出居屋申請資格的首次置業者,規定有關項目只限售予這些人,惟政府應不會提供樓價補貼,只是透過買家資格的限制,令發展商開價不會過於進取。

如果與「港人港地」比較,「港人首置上車盤」在針對性方面確實有明顯進步,將任何香港永久性居民收窄至未曾置業的一群。筆者不清楚是否會有資產及入息上限,如果有的話,便更加可以避免如「港人港地」變成「港人港豪宅」的情況。

可是,「港人首置上車盤」仍要面對與「港人港地」同樣的問題,就是「杯水車薪」。有意置業者眾多,即使未來五年主力提供「港人首置上車盤」,恐怕也無法滿足多數希望「上車」市民的需求。況且,政府一日無法增加土地供應,「港人首置上車盤」也只會分薄其他公營或私營房屋的供應,繼而引發其他問題。

筆者認為,香港房屋的三大階梯:資助出租公營房屋(公屋)、資助出售公營房屋(包括居屋與被筆者視為「變種居屋」的「綠置居」)以及私營房屋,架構上已算完善,不見得有逼切需要去再架床疊屋地再增一個階梯。那些不合資格申請居屋的中上階層,絕對不是政府需要優先協助的一群。既然當局短期內無法大幅增加房屋供應,當然是要優先幫助相對較有需要的市民。因此,當局應集中較多資源興建公營房屋,尤其是因曾停建多年而嚴重供不應求的居屋,才是讓更多港人可以「首置上車」的良方。

2017年3月25日星期六

寫在2017香港特首選舉投票日前夕的一點感言

這次選舉基本上是大局已定——約六成民意支持的曾俊華,在這扭曲的選舉制度下,幾乎可以肯定將不敵僅得約三成民意支持的林鄭月娥。 (圖片:VOA@Wikimedia)

五年前的特首選舉,筆者寫了不少文章,既有談論候選人的政綱,也有提出一些政綱建議。五年後的今天,特首選舉已踏入投票日前夕,可是卻未見筆者的一篇文章。筆者未能抽空固然是重要因素,但另一個原因就是這次選舉基本上是大局已定——約六成民意支持的曾俊華,在這扭曲的選舉制度下,幾乎可以肯定將不敵僅得約三成民意支持的林鄭月娥,著實讓一眾香港人感到泄氣。加上政綱寫得如何,在特首選舉幾乎沒有甚麼作用可以發揮,筆者亦提不起勁撰文評論了。只不過特首選舉始終是五年一次的大事,雖然這個網誌已經是近乎長期休業,也不得不把握機會去一點感言。

筆者與較多香港人一樣,在三選一的情況下,會認為曾俊華是當中最佳的人選,但這並不代表其餘兩位差,只是如果曾俊華真的可以上任特首,屆時社會氛圍應該會較其餘兩位稍佳,施政也應該會順暢一些。不過香港目前有很多深層次的問題,非一朝一夕可以解決,就算曾俊華有幸上任,也不能奢望香港一夜間變得政通人和,最多也只求平平穩穩、無風無浪而已。另一方面,林鄭月娥的最大問題就是今次選舉被中聯辦欽點及大力支持,令很多市民對其反感,估計當她上任後,為了減少施政上的障礙,也應該會嘗試盡力讓市民改觀,突顯出她與梁振英施政的差異。換句話說,即使曾俊華上任是相對較理想的事,情況也未必如多數人想像般好;即使林鄭月娥上任是相對較不理想的事,情況也未必如多數人想像般壞。

以上聽起來好像是面對曾俊華落選的一些安慰說話,那麼筆者是否真的認為曾俊華沒有勝算?沒錯曾俊華是有最多民意支持,沒錯特首選舉投票是以暗票形式進行,可是筆者覺得始終沒有足夠條件扭轉大局。容筆者粗略估計,林鄭月娥最終應該會在首輪投票便取得601-750票順利當選,曾俊華應只取得400-550票而飲恨。有人可能會覺得,既然英國脫歐、特朗普當選等「奇蹟」也出現過,為何香港也不能夠出現「奇蹟」?別忘記英國脫歐公投、美國總統大選均有過千萬人投票,變數自然大,但香港特首選舉則只由不足一千二百人參與,當中更有很多「鐵票」,試問「奇蹟」又怎會輕易出現呢?可能唯一值得慶幸的,就是當民意明顯高的曾俊華落選,就會令今次選舉成為香港首個民望最高的候選人未能當選的選舉,引證選舉制度何等荒謬。

2017年1月21日星期六

拆灣仔運動場的先決條件

筆者對拆卸灣仔運動場一事原則上並不反對,但前提是必須先準備好補償措施,而且會展三期也不一定要直接使用運動場騰出的用地。 (圖片:Haipameban@Wikimedia)

梁振英最後一份施政報告近日出爐,一如以往有不少具爭議的政策,當中筆者最希望談論的,就是拆卸灣仔運動場來興建會展三期的建議。簡括來說,筆者對拆卸灣仔運動場一事原則上並不反對,但前提是必須先準備好補償措施,而且會展三期也不一定要直接使用運動場騰出的用地。

現時港島區雖然有三個田徑運動場,可是黃竹坑的香港仔運動場本身並不合國際標準,如果沒有灣仔運動場,便只得貼近民居的小西灣運動場可供正規比賽及訓練用。況且,現時這兩個合規格的運動場使用率均已飽和。因此,在未做好補償情況下,灣仔運動場實在動不得。

據傳媒報道,當局有意在啟德體育園區落成後,將掃桿埔的香港大球場改建作田徑運動場,筆者原則上亦不反對,主要希望有關田徑設備可以達到國際標準,以繼承灣仔運動場的原有功能。而更重要的一點,就是要先改建香港大球場才可拆灣仔運動場,做到「無縫交接」,務求避免影響港島區田徑設施的供應。由於啟德體育園預計要2022年才啟用,以改建大球場需時兩年計,灣仔運動場至少應在2024年後才可拆卸

此外,假如當局肯接納遷走黃竹坑警察學院的建議,部份用地可用作異地重建黃竹坑運動場,成為一個符合國際標準運動場,也可作為海洋公園與新發展區之間的緩衝地帶。然而筆者相信遷走警校一事在短期內難以落實,故也難以在2024年前完工。

灣仔運動場可拆,但會展三期又是否一定要建在灣仔運動場原址上呢?筆者認為更合適的選址,就是灣仔三座政府大樓這個更接近現時會展中心的位置。當局早有計劃遷走政府大樓並改為發展甲級寫字樓,那麼不妨索性交換用地,將會展三期建在該處,運動場原址則重置寫字樓。三座政府大樓連同港灣道消防局佔地約1.6公頃,雖略小於運動場,但相信足以應付會展三期的發展需要。另外,重置後的消防局甚至可以將現時位於軒尼詩道與堅拿道東交界的灣仔消防局合併,釋出又一塊寶貴用地。

另外,坊間亦有建議將灣仔運動場原址改為興建第四條海底隧道。筆者一直支持第四條海隧的計劃,故對有關建議持開放態度,可是單是有了香港島這邊的選址並不足夠,還需考慮九龍那邊的隧道口位置。翻查筆者過去的文章,多年前也曾經談論過有關議題,始終紅隧九龍入口週圍空間不多,要建一條與紅隧平行的海隧,最困難的地方就是九龍落腳點的選址。當然,筆者絕不反對以填海來解決,只是現時坊間仍有很多人覺得維港不應再填海,加上《保護海港條例》的制肘,要成事的難度很高。

2016年12月24日星期六

香港仔經街渡前往利東站時間實測

今次筆者藉著南港島線車站開放日的機會,實測香港仔前往港鐵站的時間,而選取的方式是(除步行外)最便宜的途徑——經收費$2.2的街渡前往利東站。 (圖片:CeeSeven@Wikimedia)

南港島線東段快將通車,然而鐵路覆蓋範圍有限,香港仔、華富等地區的乘客未能直接受惠。即使有提供接駁交通,車費仍是偏貴(見《南港島線通車日新設小巴線收費偏高》),對乘客欠吸引力。不過如果是不能靠一程巴士直達的長途車程,在南區之內轉乘港鐵未嘗不是一個值得考慮的選擇。今次筆者藉著南港島線車站開放日的機會,實測香港仔前往港鐵站的時間,而選取的方式是(除步行外)最便宜的途徑——經收費$2.2的街渡前往利東站。

筆者從香港仔中心廣場出發,約3.5分鐘便到達位於香港仔海旁的「珍寶碼頭」(除此之外,尚有一個街渡碼頭近行人隧道那邊,各位可視乎出發位置選用其中一個)。到達碼頭時,街渡即將泊岸,但由於需要等客,故由抵達碼頭到正式開船共消耗了約3分鐘時間。街渡的速度其實不算慢,只需約3.5分鐘便到達對岸的碼頭。而由碼頭步行往利東站A出口,包括需橫過悅海街和鴨脷洲大街兩條馬路,共需約3分鐘時間。接下來就是從A出口步行往大堂,雖然站內標示步程需時5分鐘,但以一個正常成年人的正常步速,約2.5分鐘便可行畢,然後再花約0.5分鐘由大堂前往月台。屈指一算,由香港仔中心到利東站月台的時間,總共約16分鐘。當然,實際時間受多方面的因素影響,以上只可以作參考之用。

16分鐘這個轉乘時間,筆者認為尚可以接受,畢竟如果按照現時方法先乘巴士到港島北岸轉港鐵,很容易受路面交通情況影響,所需要的時間較難掌握。所以,筆者建議香港仔乘客如需乘搭港鐵,區內轉乘應該是較理想的選擇。那麼所需車費是否有優勝之處呢?以香港仔前往荔枝角及以西的荃灣線車站為例,區外轉港鐵的車費共需$4.7(巴士)+$14.2(港鐵)=$18.9,區內轉港鐵的車費共需$2.2(街渡)+$14.2(港鐵)=$16.4,節省$2.5。即使最奢侈地選乘$4.2的小巴作為區內接駁,仍較區外轉車便宜$0.5。可見無論是所需時間還是車費,轉乘港鐵還是在區內為宜。

不過請恕筆者「雞蛋裡挑骨頭」,筆者認為鴨脷洲街渡碼頭的位置未算最理想。該碼頭於該位置已有近百年歷史,昔日可從碼頭經倫敦里直達鴨脷洲大街。可是自從1990年代當局收地發展悅海華庭後,近碼頭一段的倫敦里變成悅海華庭的一部份,碼頭與大街之間從此就有著阻隔。故筆者希望碼頭可以向東移動約55米,至華庭街對出位置,即鴨脷洲海濱長廊停車場西側位置。這樣無論是前往大街還是利東站的乘客,均可享用一個更直接的路徑,取道華庭街前往目的地。由於碼頭僅為浮躉碼頭,若要移位技術上並不困難,只要政府同意便不是問題。倘若成事,有望進一步強化街渡作為香港仔作為利東站接駁的角色,有助分擔城巴98線等陸上接駁交通的壓力。

 
評深宜論 — 主要聚焦香港時事、社會、規劃、交通等議題
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