梁振英如何增加住屋供應又不拉低樓價？

當初梁振英參選香港行政長官時，筆者本來對他解決住屋問題有頗大的期望，其後他公佈房屋政綱時，雖然筆者略嫌保守，但仍覺得他至少有改變現狀的能力。梁振英成功當選後，近日在接受傳媒訪問到住屋問題時，雖然提到增加供應，可是之後卻加多一句「不應拉低樓價來遷就市民購買力」。這與筆者的期望有一定的落差，因為現在樓價顯然是過高，梁振英卻為了不願得罪地產商和業主們，竟然不願承認這個問題。

翻查香港樓價指標的「中原城市領先指數」，五年之前的2007年3月底之指數為54.86，五年後的2012年3月底已是101.17，即是樓價在這五年間升了84%。再看看可以代表香港市民購買力的「住戶每月入息中位數」，五年之前的2006年底是17,000元，五年後的2011年底也只是20,000元，即是購買力在這五年間僅升了18%。很明顯地，市民收入增長遠遠未能應該樓價增長。假設樓價增幅能夠與市民收入增幅相若，理論上今年樓價指數只會是 54.86 x 118% = 64.73，以現時實際指數計算，樓價理論上應該要下跌36%，才能返回與2007年購買力相若的水平。正因如此，當上個月梁振英還在競選特首期間，有反對者揚言他上場後樓價會「大跌」三成時，筆者並沒有被嚇倒，反而覺得如果真有其事，香港樓價得以重回一個健康的水平，其實未嘗不是一件好事。

正常來說，增加住屋供應的後果是會拉低樓價，梁振英如何可以做到不拉低樓價？梁振英也許有可能是要看到樓價升勢持續時才會增加供應，相反在樓價平穩時則即時停止增加供應防止樓價下滑。這個方法本來並沒有甚麼不對，可是最大問題是現時樓價已經是過高，即使不繼續讓它升上去，依然未能改變其過高的事實。除非梁振英有妙計能夠大幅提升市民購買力，使更多市民能夠負擔得到目前的樓價水平，但這樣做的難度遠較直接壓低樓價高得多了。又或者較務實一點，梁振英或許會透過重新推出「首次置業貸款計劃」著手，並提供一個較寬鬆的申請資格，以增加需求的方式來托起樓價，屆時既可以讓更多市民能夠一圓置業夢，又不會得失地產商和業主們。

至於另一個可能性，就是所謂的「增加住屋供應」主要是在公屋範疇，因為合資格申請公屋的人士根本沒有能力自置物業，公屋供應多寡可謂對私人住宅價格的影響微不足道。可是，這樣做也偏離了梁振英之前公佈的政綱。當時他明確表示不會在未來五年共7.5萬個公屋單位提供額外供應，只願在其中一年一次過推出其中的3.5萬個，被筆者批評為「朝四暮三」的把戲。如果他「食言」改為願意興建更多公屋，減少有需要市民輪候公屋的時間，無疑對消除基層的怨氣有一定幫助。

不過，在住屋上需要被幫助又豈只低下階層？由於私人住宅的樓價已偏離正常水平，社會遂逐漸出現大量既沒有能力置業、又不合乎申請公屋的「夾心」階層（此處是廣義上的用法，而不是狹義地指不合資格買居屋但無力買私樓的一群），梁振英絕對不能夠漠視這批人士的訴求。梁振英如果不想打壓私人住宅的樓價，可以做的就只能模仿新加坡的一套——新加坡政府自行大量興建「組屋」，令近八成市民都不用擔憂住屋問題，而私人住宅市場就算被炒熱也沒有太大的所謂了。如果將這個標準套用於香港，月入不足35,000元的住戶（佔78%，約550萬人）都理應受到政府的照顧。這類住戶的供樓能力只能負擔得起購買480萬以下的單位，而現時大部份一手單位都不止這個價位了，所以即使由政府長遠而言逐漸包辦這類住戶的住屋需要，對一手樓價的影響相信也是頗為有限。

根據香港現時的狀況，約有210萬人（約30%）入住出租公屋，約有120萬人（約18%）入住資助出售單位（例如居屋），合共約48%市民處於政府資助房屋網內。如果要將有關比例提升至約八成，當局便必須額外提供約70萬個公營房屋單位（包括居屋、公屋和公營宿舍等不同類型的單位）。如果政府此刻定下目標，要十五年內完成以上大計，平均每年只需興建約5萬個公營房屋單位便可成事。梁振英如果真是有心解決香港長遠的房屋問題，可有遠見去定下如此鴻圖大計呢？