農地免補地價建平價樓建議「搵笨」

對於香港的房屋問題，很多人都提出過不少計策，近日便輪到恒地主席李兆基，建議政府為地產商持有的農地提供免補地價，然後由地產商興建單位面積約300平方呎的私人住宅，售價約一百萬港元。雖然有關建議獲得好些支持（包括被視為政府房屋政策智囊的蔡涯棉、中原地產創辦人施永青等），但更多人發現有關建議的最大得益者根本正是恒地本身，因為它就是擁有全港最多農地的地產商，而可以免補地價發展的得益亦遠遠大於興建平價住宅的損失。除了這一點之外，筆者還認為這個建議還有「搵笨」之處。

一百萬一個一手住宅單位，驟耳聽起來彷彿很吸引，可是在理性的筆者眼中，絕對稱不上是「筍盤」。不知道李兆基建議的「面積300平方呎」是指建築面積還是實用面積，如果是後者還好一些，實用呎價還是約3,300元；如果是前者的話，以實用率八成作假設，實用面積只有240平方呎，二人家庭也明顯覺得逼狹，而實用呎價更為接近4,200元。回想不久之前的2009年，天水圍嘉湖山莊還有一些百萬以下成交的紀錄，涉及單位建築面積約579平方呎，折算實用面積也有450平方呎，實用呎價僅約2,200元而已。新界農地的位置普遍比嘉湖山莊還要偏僻，交通及社區配套更是望塵莫及，一百萬的售價並不見得特別「著數」。況且除非在發展條款中明文規定售價，否則地產商肯定想盡辦法提升樓價，畢竟單憑免補地價及細單位兩點，根本完全不能保證最終售價一定便宜，屆時那些所謂「精品豪宅」的售價便要動輒兩三百萬了。

如果真的要在農地大規模發展住宅以紓緩住屋問題，地產商理應反過來將手頭上的農地售回政府，再由政府統一籌劃興建公屋及居屋，以及相關配套設施，方為最公平和合理的做法。只不過地產商總以自身利益為上，要地產商願意在納稅人認為合理的價格讓政府回購農地，真是天方夜譚了。