李惠利地皮不應發展豪宅

在之前香港規劃建築大事回顧中，最後一件被提及的大事涉及九龍塘前李惠利專業教育學院校舍地皮未來發展的爭議。當局有意將一半用地提供予地產商發展豪宅，引起一直爭取使用該地皮的浸會大學強烈不滿。有關爭議由去年底橫跨至今年初，而社會輿論亦暫時未見有明顯傾向。筆者明白政府有需要在市區找尋大量土地改作住屋用途以紓緩房屋問題，但今次當局擬在李惠利發展豪宅的決定，未免有點「饑不擇食」及「欺善怕惡」。

前李惠利校舍位於九龍塘東北部（有人視為九龍仔的一部份）的聯福道30號，除了校舍西面是馬路之外，其北、東、南都被浸會大學的建築所包圍。將整塊地皮撥給浸會大學發展，雖然未至於是「理所當然」，但絕對稱得上是「合乎情理」的。浸大目前仍欠缺約1,700個學生宿位，已足以用盡1.52公頃李惠利地皮，即使提高宿舍建築密度，剩下來的空間正好為上其中醫藥學院提供一所可供臨床實習的教學醫院，可見浸大有充分的需求去使用這塊地皮，並非無理的「生人霸死地」。

另一方面，從城市規劃的角度來看，由聯福道、禧福道及浸會大學道環繞的整個地段，目前都是「政府、機構或社區」用途，若然當中抽起部份位置改作「住宅」用途，將會顯得格格不入，與週邊的建築難以協調。政府為求市區住宅用地，是否必須這樣「饑不擇食」呢？更重要的是，土地所處的位置毗鄰九龍仔豪宅區，若然真的發展住宅，得出來的必定是呎價兩萬以上的超級豪宅，根本無助解決目前中下階層的住屋問題。

退一萬步來説，就算真是要在九龍塘增加住宅（不一定是私人住宅，也可以是資助房屋）供應，是否一定要在教育用地中割一小角來達成呢？事實上，九龍塘一直以來都有一大塊可供發展的土地，只是政府連想也不敢想，這就是李惠利地皮斜對面的九龍東軍營了。筆者多年前一篇《解放軍軍營浪費市區寶貴土地》已經分析過，軍營並沒有必要霸佔市區珍貴的土地資源。只是因為解放軍「夠惡」，香港政府從來都沒有想過如何取回這些土地，反而受公帑資助的浸會大學正好任政府「魚肉」——早於2006年，浸大原先期望當局會撥出廣播道1號的前公務員宿舍地皮予其發展，最終當局卻決定拍賣給地產商，發展成豪宅「逸瓏」。這不正是當局「欺善怕惡」的例證嗎？

總而言之，政府積極在市區找地發展住宅理應是好事，可是地皮是否適宜轉作住宅用途，還需要考慮很多因素，不是每一塊地都適合。但願當局能夠回心轉意深思熟慮，重新檢討李惠利地皮的最終用途。