領匯上市方式不當恨錯難返

領匯管理的商場近年不斷大幅加租，早已遭受社會各方批評。最近領匯推出一個「我們的尋味時光」的市場推廣活動來推介懷舊食肆，便即時引起網民炮轟其「貓哭老鼠」，指責其先將小商戶趕絕後才來懷緬，有網民更將之加以惡搞以宣泄心頭之恨。首先申報一下，筆者曾幾何時也覺得領匯上市利多於弊，遠遠低估了其負面影響。現在回顧分析，筆者認為上市本身未必是「原罪」，而當年的附帶條款過於寬鬆才是主要原因，雖然這可讓它盡量貼近市場原則運作，但代價就是令其商場逐漸變得與其他私人地產商的商場無異。

在筆者眼中，領匯上市本身並不是問題，最大問題就是房委會完全「賣斷」了當時所有屋村商場，更沒有附帶條款規限其經營手法，導致現在領匯「過了海便是神仙」，即使不再顧及任何社會責任，房委會以至整個社會都對此無可奈何。假如當年屋村商場並非「賣斷」予領匯，而只是將其「營運權」無限期租予領匯，房委會仍然維持大業主身份，這便有利對領匯進行更多的規管。在「營運權」合約當中，當局可訂明若干附帶條款，包括規定租戶的標準租約期（例如固定為三年）和租金的調整幅度（例如每次續租最多只能加租三成），以及商場中連鎖店比例上限（例如只能佔不多於一半樓面面積）等。如果領匯旗下某一商場不遵守附帶條款，房委會便有權收回該商場之「營運權」。當然，房委會若果沒有「賣斷」屋村商場，便未能一次過套現大量現金，可是仍可定期收取小量穩定租金收入，不用像現在般「殺雞取卵」，未能分享領匯提升商場營運效率後的好處。

可惜以上的建議早已無用武之地，領匯上市已經是鐵一般的事實。而領匯的市值已由剛賣出時的二百多億港元上升至六百多億，如果現在當局要全面回購領匯，作價保守估計必然超逾七百億（平均每名香港市民攤分至少一萬元）。諷刺的是，假如當局真是斥資七八百億全面回購領匯，然後為旗下租戶提供租務優惠，原領匯資產的價值便肯定不再如此值錢了，可能跌至只值四五百億甚至更低，換言之當局便在這項交易中虧損數百億。與其要求政府進行一單必然蝕數百億的交易，何不想想如何使用少於數百億的代價去解決有關問題呢？

解決方法可以分為「針對性」和「非針對性」兩方面。在「針對性」方面，筆者初步建議可以透過改變規劃用途，盡量在領匯商場附近提供更多零售用途的樓面，不一定要是室內的舖位，也可以是露天的攤檔位置，總之讓當地居民都有多一個購物的選擇，也間接令領匯商場不敢收太高的租金。在「非針對性」方面，筆者早前提出的租務管制便是一個很好的例子了，可以同時制止領匯物業及非領匯物業瘋狂加租欺壓商戶的情況出現。以上解決方法當然不如回購領匯般直接，但由於涉及的成本較低，相信較易被社會接受。