租務管制可在香港重新推行

管理大部份公屋商場的領匯，最近被傳媒廣泛報道其在沙田區瘋狂加租的消息，引起輿論廣泛批評。事實上，幾乎香港每個角落的租客都要面對遭到大幅加租的問題，當中商舖租金的加幅很多時都超逾一倍，不要說是通漲升幅，甚至連樓價升幅也遠遠被租金升幅拋離。有意見認為香港需要重新推行租務管制，保障租戶的基本權益。筆者也覺得假如情況惡化下去，政府進行小量的干預也是未嘗不可考慮的，道理就正如推行法定最低工資保障基層僱員一樣。

租務管制是香港可謂歷史悠久：早於1921年至1926年期間，香港政府便曾制訂《租金條例》以遏止租金升幅；1945年起推行的《業主與租客綜合條例》，也對租金升幅作出限制，並於1973年起為住宅租客提供租住權保障。直到主權移交後，租金管制及租住權保障分別於1998年及2004年被取消。在有關管制取消之前，批准租金被限制於市值租金的九成之內，而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成，此外若租客願意繳交市值租金，業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後，業主可以隨意大幅加租，同時又有權在租約期滿後收回物業，換言之租戶的權益遭到大幅削減。

不少崇尚經濟自由的人士都對租務管制大力反對，認為是嚴重干預市場的正常運作，並影響香港作為「全球最自由經濟體系」的地位。筆者則認為這樣的擔憂是過慮，畢竟當初香港被認為擁有最自由經濟之時，租務管制仍在運作中，可見有關政策對自由市場經濟的負面影響極為有限。況且自由市場經濟也不是萬能的，對於社會上不公義的情況，市場力量未必能夠應對，有時也需要政府出手「撥亂反正」。法定最低工資的制定就是一個典型例子了。當初政府為了避免干預勞工市場，只推行自願性的「工資保障運動」，結果成效不彰，逼使當局制訂法定最低工資，才使基層僱員的工資返回相對較為合理的水平。

那麼筆者對香港的租務管制有甚麼建議呢？首先，租務管制的對象用不著涵括全香港所有物業，只需要針對性地盡量以基層住戶及中小型企業租用的物業為對象。具體辦法筆者暫時未有十分確切的構思，可以研究能否以住宅、寫字樓、零售業樓宇（商鋪）及分層工廠大廈四類物業之「應課差餉租值」之呎租的平均數或中位數為標準，即是在全香港較低呎租的約一半物業推行租務管制。由於基層住戶及中小型企業租用的都是面積較小的物業，所以也可考慮再加一個面積上限，例如住宅的上限為70平方米（753平方呎）、非住宅的上限為100平方米（1,076平方呎），令管制對象更具針對性。

至於租金管制的內容，筆者認為昔日管制的「每兩年一次的加租幅度不得超過三成」是合理之舉，大可以繼續沿用，也許可以再分拆為每次加租的間距必須至少相隔兩年，以及每次加租幅度不得超過三成兩項規定，以便遷就現時租期長於兩年的租約。那麼，月租五萬的物業在調整租金時只能加至六萬五千，再不能一下子加至十二萬這樣誇張了。

可是，筆者認為完全沒有需要再將租金限制於市值租金之下（昔日管制的上限為市值租金之九成），畢竟目前要處理的問題只是「一下子大幅加租」的行為，沒有需要直接扭曲市場的價格。可是如果真的要設一個租金上限，筆者認為可以將之設為市值租金（可取「應課差餉租值」為準）的110%。多出了10%的原因，是考慮到市值租金屬於滯後數字，加上上段提到「兩年內不得加租」的規定，故需要留有一些空間作為物價上升的緩衝，保障業主一方的權益。

「續租權保障」方面，筆者認為以往這項規定尚算合理，除非重建物業、業主收回單位自住或租客欠租，否則租客若願意繳付市值租金，業主必須同意續租。筆者建議以上細則可以大致沿用，但條件則改為租客願意繳付市值租金的110%（原因已在上段提及），同時建議為業主加多一條「後路」平衡其權益：業主可選擇向租客作出等同三個月租金的賠償，便可不再續租，這樣的安排比起昔日一刀切必須續租靈活得多了。另一方面，筆者希望至少可以考慮為業主向租戶發出之「退租通知期」設三個月的下限（昔日管制的下限為六個月），確保租戶有足夠時間準備遷出。

從以上建議可以見到，筆者希望是以最小幅度的干預來盡量保障租戶的基本權益，旨在防止出現一些明顯不合理的現象（例如一下子加租逾倍）。對於願意講道理的業主，相信並不會受到以上建議所影響。