2012年4月5日星期四

租務管制可在香港重新推行

管理大部份公屋商場的領匯,最近被傳媒廣泛報道其在沙田區瘋狂加租的消息,引起輿論廣泛批評。 (圖片:Scoictho@Wikimedia)

管理大部份公屋商場的領匯,最近被傳媒廣泛報道其在沙田區瘋狂加租的消息,引起輿論廣泛批評。事實上,幾乎香港每個角落的租客都要面對遭到大幅加租的問題,當中商舖租金的加幅很多時都超逾一倍,不要說是通漲升幅,甚至連樓價升幅也遠遠被租金升幅拋離。有意見認為香港需要重新推行租務管制,保障租戶的基本權益。筆者也覺得假如情況惡化下去,政府進行小量的干預也是未嘗不可考慮的,道理就正如推行法定最低工資保障基層僱員一樣。

租務管制是香港可謂歷史悠久:早於1921年至1926年期間,香港政府便曾制訂《租金條例》以遏止租金升幅;1945年起推行的《業主與租客綜合條例》,也對租金升幅作出限制,並於1973年起為住宅租客提供租住權保障。直到主權移交後,租金管制及租住權保障分別於1998年及2004年被取消。在有關管制取消之前,批准租金被限制於市值租金的九成之內,而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成,此外若租客願意繳交市值租金,業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後,業主可以隨意大幅加租,同時又有權在租約期滿後收回物業,換言之租戶的權益遭到大幅削減。

不少崇尚經濟自由的人士都對租務管制大力反對,認為是嚴重干預市場的正常運作,並影響香港作為「全球最自由經濟體系」的地位。筆者則認為這樣的擔憂是過慮,畢竟當初香港被認為擁有最自由經濟之時,租務管制仍在運作中,可見有關政策對自由市場經濟的負面影響極為有限。況且自由市場經濟也不是萬能的,對於社會上不公義的情況,市場力量未必能夠應對,有時也需要政府出手「撥亂反正」。法定最低工資的制定就是一個典型例子了。當初政府為了避免干預勞工市場,只推行自願性的「工資保障運動」,結果成效不彰,逼使當局制訂法定最低工資,才使基層僱員的工資返回相對較為合理的水平。

那麼筆者對香港的租務管制有甚麼建議呢?首先,租務管制的對象用不著涵括全香港所有物業,只需要針對性地盡量以基層住戶及中小型企業租用的物業為對象。具體辦法筆者暫時未有十分確切的構思,可以研究能否以住宅、寫字樓、零售業樓宇(商鋪)及分層工廠大廈四類物業之「應課差餉租值」之呎租的平均數或中位數為標準,即是在全香港較低呎租的約一半物業推行租務管制。由於基層住戶及中小型企業租用的都是面積較小的物業,所以也可考慮再加一個面積上限,例如住宅的上限為70平方米(753平方呎)、非住宅的上限為100平方米(1,076平方呎),令管制對象更具針對性。

至於租金管制的內容,筆者認為昔日管制的「每兩年一次的加租幅度不得超過三成」是合理之舉,大可以繼續沿用,也許可以再分拆為每次加租的間距必須至少相隔兩年,以及每次加租幅度不得超過三成兩項規定,以便遷就現時租期長於兩年的租約。那麼,月租五萬的物業在調整租金時只能加至六萬五千,再不能一下子加至十二萬這樣誇張了。

可是,筆者認為完全沒有需要再將租金限制於市值租金之下(昔日管制的上限為市值租金之九成),畢竟目前要處理的問題只是「一下子大幅加租」的行為,沒有需要直接扭曲市場的價格。可是如果真的要設一個租金上限,筆者認為可以將之設為市值租金(可取「應課差餉租值」為準)的110%。多出了10%的原因,是考慮到市值租金屬於滯後數字,加上上段提到「兩年內不得加租」的規定,故需要留有一些空間作為物價上升的緩衝,保障業主一方的權益。

「續租權保障」方面,筆者認為以往這項規定尚算合理,除非重建物業、業主收回單位自住或租客欠租,否則租客若願意繳付市值租金,業主必須同意續租。筆者建議以上細則可以大致沿用,但條件則改為租客願意繳付市值租金的110%(原因已在上段提及),同時建議為業主加多一條「後路」平衡其權益:業主可選擇向租客作出等同三個月租金的賠償,便可不再續租,這樣的安排比起昔日一刀切必須續租靈活得多了。另一方面,筆者希望至少可以考慮為業主向租戶發出之「退租通知期」設三個月的下限(昔日管制的下限為六個月),確保租戶有足夠時間準備遷出。

從以上建議可以見到,筆者希望是以最小幅度的干預來盡量保障租戶的基本權益,旨在防止出現一些明顯不合理的現象(例如一下子加租逾倍)。對於願意講道理的業主,相信並不會受到以上建議所影響。

7 個意見:

wsyc說...

I am fully supportive of your idea that rent control and tenant rights should be re-introduced in Hong Kong. As can often seen in the media, property owners often are able to abuse their market position and bargaining power against tenants.

However, I do not agree with your position that rent control and tenant rights should only apply to "基層住戶及中小型企業租用的物業". I believe that rent control and tenant rights should apply across the board, to include all tenancies.

The reason for this is straightforward. If there is an unregulated market (i.e. middle/upper class tenants) and a regulated market (i.e. 基層住戶及中小型企業租用的物業), the provision of goods in the regulated market will decrease.


In other words, if I was a landlord, I would not invest in flats / offices which are under rent control, because I know that my investment prospects are restricted. Alternatively, if I already have such a flat or office, I would upgrade / enlarge my flat / office so that the "應課差餉租值" is above the regulated amount, or that the unit is bigger than 70平方米 / 100平方米, and therefore, not be regulated.

Further, aside from the macro-economic effects of having dual market, there is a problem of implemtnation. How do you define what is middle/upper class, and what is lower/middle class?


Prior to 1998 and 2004, rent regulation and tenant rights also applied to every tenancy, and I do not the harms of implementing this policy on the same terms.

凱文說...

回 wsyc:
閣下所言也有一定道理。筆者也不太反對將租務管制在全香港所有物業推行,反正最重要還是讓基層住戶及中小型企業受惠。

匿名說...

以前租務管制只係管住宅
依家你建議連非住宅都包括在內
恐怕有少少不設實際
因為人一定要有屋住
但唔一定需要舖位或者寫字樓
有資本搞小生意就已經唔係最需要幫助一群

匿名說...

過去五年私人樓宇租金升48%,平均每年升8.2%,每兩年升17%,所以每兩年最多加三成個上限根本就有等如無,兩成上限都嫌鬆啦!

凱文說...

回 匿名(第一位):
筆者認為中小企同樣也是需要適度幫助的一群,否則若果只剩下大財團壟斷市場,對香港只會百害而無一利。

凱文說...

回 匿名(第二位):
筆者再次強調有關建議「是以最小幅度的干預來盡量保障租戶的基本權益,旨在防止出現一些明顯不合理的現象」。雖然兩年後便加租三成已經算很高,好像對租戶的保護有限,但現實中有很多個案還要誇張得多,例如領匯將舖租由五萬增加140%至十二萬,明顯就是不應被容許。

Unknown說...

做生意, 總有投資和風險, 你開鋪做生意, 做得唔好, 比人淘汰好正常。 做得好, 就比業主瘋狂加租, 做極都無肉食, 或者本來都生意正常可以營運下去, 業主1聲話新租客以倍數租金搶鋪, 叫現有租客過2個月搬走。 咁樣叫人邊有心機做落去?

 
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