如何提供更多「上車盤」供首次置業者？

早一兩個月時，香港樓市曾經成為一個很熱門的話題：當時有豪宅創出每平方呎逾七萬港元的「天價」成交，引起香港市民嘩然，繼而有自稱月入十多萬的專業人士「投訴」難以置業，為樓價問題火上加油，更有政黨人士伺機重新發起「無殼蝸牛」行動，要求當局正視首次置業者的置業問題，包括爭取恢復興建居屋計劃。不過，隨著近期政改諮詢開始以及其他各式新聞的出現，樓價的問題彷彿已經沉寂了下來。今日這篇遲來的文章，最理想當然是在早一兩個月發表，可是當時筆者正在休假，只好到現在才討論一下這個有點「過氣」的議題。

筆者認為，豪宅天價成交只是富豪們的小圈子遊戲，對其他普通住宅樓價的實質影響微不足道，普羅大眾不必過於介懷。至於所謂高收入人士難以置業的問題，筆者亦覺得只是他們自己而非樓市的問題，畢竟如果他們腳踏實地設定合理的置業目標，加上妥善理財，買得心儀單位仍然相當容易。不過，首次置業者難以「上車」置業的情況，筆者就認為值得當局密切正視了。

在政府停售居屋之前，筆者可以籠統將香港市民的置業能力分為三大階層：最基本的階層，就是合乎租住公屋資格的人士 —— 他們收入有限，只能負擔公屋或者其他居住條件較為惡劣的私人住宅（例如板間房）之租金；中間的階層，就是不合乎租住公屋資格、但合乎購買居屋資格的人士 —— 他們收入有一定水平，但始終對購買私人住宅有點力不從心，若他們希望置業，就只能選擇居屋，或者最便宜的一批私人住宅（亦即是「上車盤」）；最高的階層就是不合乎購買居屋資格的人士 —— 他們有能力選擇更佳的私人住宅來置業，不需要政府的額外支援。當政府停售居屋，最受影響的自然就是中間的那一個階層了。

要解決首次置業者的問題，有好些解決方案可以考慮，例如重推首次置業貸款計劃，甚至恢復興建居屋。不過，當局表示首次置業貸款壞帳比率甚高，亦不想再涉足物業貸款市場，筆者對不重推有關計劃表示理解。至於重新興建居屋的提議，筆者認為在社會上仍有一定的爭議，加上即使議員（甚至包括親建制派）多番向當局游說，政府還是無動於衷，可見這個提議要落實的話還需要漫長的時間。因此，以目前的狀況來說，最合適的解決方法就是從私人住宅市場著手，使其提供更多「上車盤」供首次置業者選擇。

筆者記得有政黨人士提出過，建議當局供應給地產發展商的一部份土地中加入限制，規限只可興建面積較小的單位供「上車客」。這正是筆者心目中所構想的。「上車盤」的主要特色，就是面積不大，價格自然也很難變得很高。除了限制面積不得大於600平方呎之外，筆者亦建議規定實用率需要達到一定水平，譬如需達到80%，以確保樓價「物有所值」。可是，單是勾地表上的土地供應（而且還不可能將每幅地都加入這樣的限制），筆者認為並不足夠。筆者還有兩個目標對象：市建局重建項目及港鐵車站上蓋新物業。作為半官方機構的市建局將舊區拆卸重建，假如全都用來興建高價單位，使該區居民難以負擔，就是妄顧了社會責任。因此，筆者希望市建局重建項目可以充當「上車盤」供應者的角色，將一部份單位建成面積較小的單位，讓首次置業者更容易於市區置業。至於港鐵車站上蓋新物業，例如南昌站上蓋和元朗站上蓋，也是同一道理。位於車站上蓋的物業，最理想當然是提供給依賴鐵路的普通市民，而不是慣於以車代步的富裕人士。政府作為港鐵公司最大股東，要推行這個決定相信並不困難。