喜見徐嘉慎放下對反對維港填海的執著

筆者對香港填海的立場，稍為留意此網誌的讀者相信也很清楚。目前《保護海港條例》過份嚴厲，即使是合理和利民的填海都加以阻止。筆者過往其中一個主要批判對象，就是當年有份促成有關「惡法」的保護海港協會顧問徐嘉慎。不過，近期原來他已悄悄地放寬自己的底線，並向政府正式建議容許小規模的公眾用途填海，即是改變現時要求的「凌駕性公眾需要」。如果條例成功獲放寬，受惠項目包括東區走廊橋底下的木板步道、維港海旁的水上的士碼頭等。筆者對徐嘉慎終於接受於維港進行適量而合理的填海感到相當高興。

有關東區走廊橋底下的木板步道的計劃，筆者在拙文〈《保護海港條例》過於僵化〉已提及過了。那條長200米、寬3米的步道，由於永久覆蓋海面，法例上仍被視為填海，當局恐怕這不符「凌駕性公眾需要」，所以構思遲遲都不能夠被落實。慶幸的是，現在連反對維港填海最為強烈的保護海港協會也對同類填海「開綠燈」，筆者相信該項目有望於將來可以成功落實。

根據傳媒報道，徐嘉慎向當局提交的建議書中，建議在《保護海港條例》的「凌駕性公眾需要」中，加入新的「相稱性原則」：「經確定該填海計劃有公眾需要之後，在決定該公眾需要是否凌駕於維港的重要性時，首要考慮之因素是﹕該填海計劃對公眾享用維港之增加，及維港的環保、社會及經濟價值之提升，是否足以抵償填海計劃對維港所造成的損失及損害」。筆者認為，使用以上原則來解釋「凌駕性」有助降低維港填海的門檻，並同時回應了筆者對保港條例過於僵化的批評。

總而言之，填海不是罪惡，一刀切反對填海實非理想做法。《保護海港條例》的「凌駕性公眾需要」門檻現在有望得到放寬，使一些利民的填海工程能夠上馬，對香港市民無疑是一件好事。

旺區劏房果然大有可為

筆者曾經構想過，假如某天忽然富貴，應該怎樣將這筆財富進行投資，而其中一項投資就是購入中上環一帶等旺區的舊式住宅單位再分拆出租，即是所謂的「劏房」。「劏房」一般出現在深水埗、土瓜灣等的基層地區，為何筆者會想到在旺區設置？這些會在下文詳述。不過，筆者今天留意到報章指有公司在銅鑼灣大搞服務式住宅形式的「劏房」，與筆者的構思不約而同地頗為接近。對於自己未富貴便有人對自己的投資大計捷足先登，筆者固然感到少許可惜，但這至少證明筆者的構思是可行的。

筆者之所以有這樣的構思，沿於年前傳媒報道「劏房」租金的瘋狂，一個處於舊區、數十平方呎的「劏房」，月租卻要收取至少二千元，而一些面積稍大（百餘平方呎）、附設獨立廁所的「劏房」套房，月租更可達三四千元以上。如果以每平方呎計算租金，足可媲美甚至超越西九龍豪宅單位。筆者在想，既然那些位置一般、質素差劣的「劏房」也有可觀投資回報，有沒有潛質開發較高級的市場，賺取更高回報呢？筆者當時初步構思，「劏房」選址改為中上環一帶等旺區，而「劏房」的裝修質素亦相應提高，例如在間隔房間時加入隔音物料、裝設中等質素的家具和家電等。這樣初期的投資成本自然較傳統「劏房」明顯為高，但可收取的租金自然亦相對提高，並能夠吸引不介意住所細小但略有經濟能力的年輕人士。

在現實中，根據報章報道，原來近期已有公司在銅鑼灣設置服務式住宅形式的「劏房」，更標榜每星期提供房間清潔服務，而一個僅僅180平方呎的單位，月租卻可達11,500元，市場反應卻相當不俗，更出現供不應求的情況。人家是真金白銀拿出來投資，所想的當然較筆者周詳得多，而市場的熱烈反應，更證明這種出租方式實在大有可為。

不過不得不提的是，「劏房」無論是低檔高檔都能夠大受歡迎，原因正就是香港住宅物業市場的失衡。政府規管地產發展商不力，讓他們將幾乎所有新建住宅「豪宅化」，令一手「上車盤」幾乎不復見，而當局遲遲未能落實重推居屋，同時也未能滿足公屋的需求。這種種原因逼使經濟能力稍遜的市民需要租用私人物業，而租務市場為應付龐大需求，往往只好將單位拆細，讓更多人能夠租住。「劏房」變得越來越常見，政府實在責無旁貸。