樓按壓力測試可進一步收緊

香港樓市持續熾熱的問題遲遲未能解決，令筆者不知不覺地發表了很多有關樓市及房屋政策的建議。而今次撰文提出的改革建議，涉及金融管理局於2010年8月起要求所有銀行進行的「樓宇按揭壓力測試」。在筆者眼中，目前的樓按壓力測試似乎有點寬鬆，加上樓價已經升至明顯不合理的高水平，故此為了更容易令置業者「知難而退」，減低他們「接最後火棒」而變成「負資產」的風險，壓力測試實有收緊的空間。

根據金管局的要求，銀行須對樓宇按揭申請人進行模擬利率回升的壓力測試：假設樓按利息回升兩厘，屆時供款與入息的比率不得超過六成。如果作為一項新推出的措施，有關要求尚算合理，可是措施推行至今已有兩年多時間，樓價已經再狂升了三成，因此確實有必要收緊壓力測試的要求，以進一步防範按揭信貸風險上升的情況。

回顧歷年最優惠利率走勢，對上兩個高息水平分別是2006年的8%及2000年的9.5%，均明顯高於目前壓力測試中的模擬最優惠利率7%（5%+2%）。樓宇按揭一般會敘造20年或以上，加上目前的息口水平為歷史上的低位，在經濟週期更替的情況下，利率在償還按揭期間上升超過兩厘的機會極高。由此可見，只以「按息回升兩厘」作為樓按壓力測試的標準，似乎有點兒戲。

筆者認為，既然稱得上是「壓力測試」，當然需要模擬較惡劣的情況，故建議在「按息回升兩厘」之外加多一個條件，就是「最優惠利率回升至十厘」，兩者以較高為準。以按揭金額為350萬元（500萬樓價敘造七成按揭）、還款期為30年、按揭利率2.2厘（P-2.8厘）作例子，現時每月供款約1.33萬——倘若以「按息回升兩厘」作壓力測試（按息4.2厘），每月供款約1.71萬，那麼每月收入須達到約2.85萬便可通過；倘若以「最優惠利率回升至十厘」作壓力測試（按息7.2厘），每月供款約2.38萬，那麼每月收入須達到約3.96萬才可通過，如果同時將按揭供款入息比率的上限由六成降至五成，月入更需要達到4.76萬才可通過。

假如當局按以上建議收緊樓按壓力測試，既可以阻止經濟能力不足的市民因勉強置業而重蹈部份市民於1997年「盲搶樓」而變成「負資產」的覆轍，更重要的是能夠進一步減少樓市的需求。現時樓價得以處於不合理的高水平，簡單地用四個字來解釋就是「求過於供」。既然住宅供應不可能在短時間內得以大幅提升，那樣使樓價盡快返回正常水平的可行辦法，就是從壓抑住宅需求著手了。待三四年後住宅供應增多，屆時才將壓抑住宅需求的政策鬆綁，讓普羅市民能夠在樓價較低的時機置業。

開放居屋第二市場實還白表人士一個公道

梁振英政府上任以來，推出的政策大多備受質疑，巧合的是當中一些政策是筆者很久之前便已倡議的，「開放居屋第二市場予白表人士」正是一個主要例子了。在梁振英提出這項政策前，社會各界對於有學者提出類似建議並沒有甚麼反對聲音，可是當政府有意落實時，不少議員卻將其副作用拿出來大加質疑，立法會房屋事務委員會日前甚至通過促請政府暫時擱置計劃的動議。無疑有關政策確實為二手居屋的樓價增添一點上升壓力，可是政策背後卻有更重要的深層意義，就是令整個居屋第二市場制度不再偏坦綠表人士，並讓白表人士可獲得同等的待遇。

試想像有兩戶人家，他們的入息及資產一樣，唯一分別就只是居所的性質：A戶以廉價租住公屋單位，B戶則要以市價租住私人單位，請問哪一戶更需要一個居屋單位呢？顯然是完全不受政府房屋資助的B戶了。雖然兩者均有資格認購一手居屋，可是卻只有A戶（綠表人士）才符合資格購入獲政府資助的二手居屋，這樣對於同等入息及資產的B戶（白表人士）明顯就是不公平。尤其是綠表人士本身已經享用政府房屋資助，遠不及白表人士那樣需要被政府幫助。

過往政府優待綠表人士的主要理據，是當綠表人士購入二手居屋後，可騰出原有的公屋單位給有需要人士入住，可是這卻未能說服筆者何以要將白表人士完全拒諸門外。當白表人士購入二手居屋後，一樣可騰出原有的私人住宅單位給有需要人士租住，在需求減少的情況下，私人市場的租金得以有下調的空間，間接惠及其他租樓人士。況且如果「騰出原有的公屋單位」真是如此重要，為何一手居屋又不索性像二手居屋般只容許綠表人士購買呢？政府只讓白表人士購買一手居屋而不讓他們免補地價購買二手居屋，確實是有點自相矛盾。

至於讓白表人士可免補地價購買二手居屋後會推高其樓價的現象，筆者覺得是合理和可以接受的。過往未補地價的二手居屋只能售予綠表人士，樓價折讓較大；而當二手居屋也可賣給白表人士，業主理論上更容易售出單位，樓價折讓自然會縮小，客觀效果會是二手居屋樓價看來上升了。這樣確實會影響過往能以折讓較高的價格購入二手居屋的綠表人士，可是白表人士仍可因此而受惠，畢竟未補地價的二手居屋不能夠自由買賣，其價格始終與自由市場的住宅單位相比存在一定折讓。換句話說，就算二手居屋市場樓價怎樣被推高，也不可能被推至與市價相若的水平。

總而言之，開放居屋第二市場的政策不僅讓白表人士有多一個途徑置業，更可以還他們一個公道，取回綠表人士長久獨佔的權利，即使會令未補地價的二手居屋樓價折讓因而收窄，整體來說還是利多於弊的。政府現階段只願開放每年五千個名額予白表人士，與毫無配額限制的綠表人士還有一段距離，但考慮到新政策需要時間試行，暫時設置配額乃情有可原，但長遠來說，白表人士應該與綠表人士一樣可自由購買二手居屋，筆者實在希望政府能夠朝這一個方向落實有關政策。只可惜平時自詡追求公義的議員，卻無視目前制度對白表人士不公平的現象，只著眼於因二手居屋樓價被推高而導致綠表人士權益受損，看來政府要落實開放居屋第二市場真是困難重重了。

全民退休保障的不公平特質

近日香港的其中一個時事熱話，應該是「長者生活津貼」的爭議了。有關制度原意是讓不合資格申領綜援但仍算貧窮的長者能夠得到政府更多的補貼，可是以泛民主派為主的政黨卻堅持撤銷當中的資產申報制度，令所有年滿70歲的長者一律均可領取這筆額外津貼（即變相將現時的高齡津貼（生果金）增加一倍），以作為「全民退休保障」的過渡安排。如果有一直留意本網誌的話，都應該會知道筆者對「長者生活津貼」的立場，畢竟筆者之前已經不只一次提倡將目前的綜援及生果金制度重組成一個三級制的「長者福利金」制度，而引進「長者生活津貼」這一級津貼正好令現行兩級制的制度更接近筆者的三級制構思。所以筆者今次不花時間談論「長者生活津貼」，反而希望將討論重點放在「全民退休保障」之上。誠然香港現時的退休保障制度（特別是強積金制度）有很多不完善的地方，但這是否代表「全民退休保障」真的值得在香港推行呢？

事實上，坊間對「全民退休保障」的意見相當分歧，距離主流民意明確支持該制度還有一段距離。其中反對「全民退休保障」的其中一個經常被提起的理據，就是其「隨收隨支」的特質，在生育率低及人口逐漸老化的香港難以長遠持續營運下去。既然有學者早已詳細指出這個問題，筆者將質疑「全民退休保障」的焦點放在其「不公平」的特質。支持這個制度的人士肯定會即時反駁：「全民退休保障」讓所有長者均獲同等的退休保障，難道還不算是一個很公平的制度嗎？可是一個制度是否公平，從不同的角度看可能會有不同的結論。

首先，對於中產或以上階層，本身已經透過納稅來補貼有需要人士的福利開支，而其強積金（或筆者倡議的「中央公積金」）供款則最終會由自己享用，可是如果推行「全民退休保障」，他們要繳交同等的稅額和退休金供款，可是得到的退休保障反而卻減少了，對他們來說實在是不太公平。

其次，對於年輕人士，他們在未來數十年都需要作出供款，才可享用這項福利，相對一些快將退休甚至已經退休的人士，毋須怎樣供款便已經可以享用有關福利，何嘗又不是不公平呢？

更甚的是，目前強積金（或筆者建議的「中央公積金」）供款雖然要待退休後才可動用，但這筆錢始終還是自己的，萬一不幸突然身故也將視作遺產的一部份，可是在「全民退休保障」之下，相關供款卻自動撥歸政府的庫房而不再屬於自己，假如未到退休年齡便已離世，過往的供款都是白供的了（當然「全民退休保障」理論上可以加入人壽保障的成份，讓這類人士身前的供款得以退還，可是這樣一來便令制度的運作成本更高，更難持續營運，況且筆者暫時還未見這一方面的討論）。

由此可見，「全民退休保障」並非如其支持者說得那樣完美無瑕，本身也有不少地方值得斟酌討論，因此筆者認為泛民主派與其在議會硬銷「全民退休保障」，倒不如要求政府全盤檢討香港整個退休保障制度（檢討範圍包括政府提供的基本社會保障計劃、強制性的職業退休計劃，以及自願性的個人儲蓄計劃，即所謂的「三大支柱」），而「全民退休保障」只列作其中一個可探討的方案，並容許社會各界的有識之士提出另一些可行方案，一併深入研究和比較優劣。