「港人首置上車盤」應與白表居屋整合

上一篇談及「港人首置上車盤」的文章似乎有點負面，對其紓緩香港房屋問題的效用不感樂觀。隨著林鄭月娥首份施政報告即將出台，社會上也對此開始多了討論，既然有關政策幾乎肯定會推行，變數只是政策上的細節，筆者亦希望藉此時機整理思緒，分享一下自己最新的建議與期望。簡括而言，「港人首置上車盤」與目前的居屋計劃或多或少都會有所重疊，與其花心思去區別兩者，倒不如索性將居屋計劃由「綠置居」和「港人首置上車盤」瓜分取代。

至今為止，政府似乎未有正式拍板落實「港人首置上車盤」的細節，甚至連定位也未有十分確實的說法，一方面提到入息上限擬訂於居屋之上，另一方面卻提到轉售限制應會較居屋嚴格。究竟其定位是在居屋之上還是之下呢？最怕就是搞到高不成低不就。另一方面，現時資助房屋階梯主要分為出租公屋及出售居屋兩大種類，而近年加入的「綠置居」本身也與綠表居屋有一定程度的重疊，若再引進「港人首置上車盤」，而不相應調整現有的種類，將會令資助房屋階梯更為複雜化，在有限土地供應下，倒頭來只會分薄每類資助房屋的供應。（雖然當局聲言「港人首次上車盤」不會影響其他資助房屋的土地資源，但從機會成本的角度看，假設沒有推行「港人首次上車盤」，原本為其覓得的土地資源一樣可以投放到其他資助房屋。）更重要的是，居屋一直都有一些弊病，包括轉售限制寬鬆（只要業主願意補地價，便可以自由出售，變相減少了資助房屋的數量），以及定價未顧及市民的負擔能力（只以「市價乘以特定折扣率」定價）。這些弊病可以正正可以透過被全新的「港人首置上車盤」取代而順便解決。

因此，筆者認為可以終止供應一手居屋，其原有資源將由「綠置居」和「港人首置上車盤」瓜分。「綠置居」將成為公屋住戶主要的資助出售房屋供應來源，與綠表居屋一樣，繼續可透過交回公屋單位換取購入資助房屋的機會；而「港人首次上車盤」則主力負責為非公屋住戶供應資助出售房屋，承繼白表居屋原有的功能。這樣的話，資助房屋階梯將會更為清晰，「綠置居」和「港人首置上車盤」這兩種資助出售房屋有明確分工，各司其職，不會再出現其定位和受惠對象與居屋部份重疊的尷尬問題。

「港人首置上車盤」在整合白表居屋的同時，需要避免將居屋的弊病一併帶過來。定價方面，正如社會上普遍意見，應該摒棄居屋以「市價乘以特定折扣率」定價，罔顧市民的負擔能力。筆者具體建議，以「住戶入息中位數」作為定價的基礎，現時該數值為每月2.6萬港元，即每年31.2萬，呎價範圍如訂於「每年住戶入息中位數除以60至100之間」，呎價即為3,120至5,200元之間，再視乎所在地區、樓層等因素，在這個範圍內訂出個別單位的呎價。以450呎單位計算，售價會在約140萬至234萬之間，正是昔日被公認為上車盤的合理價位，絕對是多數有意置業的市民有能力負擔的水平。

申請資格方面，既然稱得上是「港人首置上車盤」，最基本的條件自然是從未置業的香港永久性居民，這點應沒有甚麼爭議，有討論空間的主要是每月入息限額。目前居屋的月入上限為5.2萬，正是每月「住戶入息中位數」的兩倍，未知是巧合還是故意按此計出。這個數字又是甚麼概念呢？根據政府統計處最新發表的《綜合住戶統計調查》，月入5萬以下的住戶已佔76.7%。換句話說，月入達5.2萬的住戶已接近全港月入最高的五分之一，很難稱得上是政府需要大力幫助的一群。故此，筆者建議「港人首置上車盤」只需沿用居屋的入息上限便可，不用刻意再調高。

轉售限制方面，為了防止資助房屋的資源流失，筆者希望「港人首置上車盤」採取最嚴厲的轉售限制：業主只可將物業售回政府，定價是參考當時「住戶入息中位數」再按當初購入有關物業的定價公式計出，與市值完全無關，政府再定期將這些回購的單位，向其他「港人首置上車盤」合資格申請者公開發售。

其實與上一篇文章相比，筆者背後的原則並沒有甚麼大改變，都是希望資助房屋階梯可以維持精簡，各類房屋都有清晰定位，不過今次筆者只是改變一下策略，由反對增設「港人首置上車盤」，改為保留「港人首置上車盤」，並讓其取代白表居屋而已。兩者相比，後者可以順道解決居屋一直以來存在的弊病，應算是更好的建議。只是筆者相信當局應該沒有足夠的膽量，大刀寬斧地如此調整資助房屋政策。