2013年1月8日星期二

農地免補地價建平價樓建議「搵笨」

農地免補地價建平價樓建議最大得益者根本正是恒地本身,因為它就是擁有全港最多農地的地產商。(圖片:JackyR@Wikimedia)

對於香港的房屋問題,很多人都提出過不少計策,近日便輪到恒地主席李兆基,建議政府為地產商持有的農地提供免補地價,然後由地產商興建單位面積約300平方呎的私人住宅,售價約一百萬港元。雖然有關建議獲得好些支持(包括被視為政府房屋政策智囊的蔡涯棉、中原地產創辦人施永青等),但更多人發現有關建議的最大得益者根本正是恒地本身,因為它就是擁有全港最多農地的地產商,而可以免補地價發展的得益亦遠遠大於興建平價住宅的損失。除了這一點之外,筆者還認為這個建議還有「搵笨」之處。

一百萬一個一手住宅單位,驟耳聽起來彷彿很吸引,可是在理性的筆者眼中,絕對稱不上是「筍盤」。不知道李兆基建議的「面積300平方呎」是指建築面積還是實用面積,如果是後者還好一些,實用呎價還是約3,300元;如果是前者的話,以實用率八成作假設,實用面積只有240平方呎,二人家庭也明顯覺得逼狹,而實用呎價更為接近4,200元。回想不久之前的2009年,天水圍嘉湖山莊還有一些百萬以下成交的紀錄,涉及單位建築面積約579平方呎,折算實用面積也有450平方呎,實用呎價僅約2,200元而已。新界農地的位置普遍比嘉湖山莊還要偏僻,交通及社區配套更是望塵莫及,一百萬的售價並不見得特別「著數」。況且除非在發展條款中明文規定售價,否則地產商肯定想盡辦法提升樓價,畢竟單憑免補地價及細單位兩點,根本完全不能保證最終售價一定便宜,屆時那些所謂「精品豪宅」的售價便要動輒兩三百萬了。

如果真的要在農地大規模發展住宅以紓緩住屋問題,地產商理應反過來將手頭上的農地售回政府,再由政府統一籌劃興建公屋及居屋,以及相關配套設施,方為最公平和合理的做法。只不過地產商總以自身利益為上,要地產商願意在納稅人認為合理的價格讓政府回購農地,真是天方夜譚了。

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