終於有學者認同居屋不應流入私人市場

翻查筆者一直以來對居屋政策的言論，均可看到對目前居屋可容許在補地價後自由出租或轉售之制度的強烈批評。然而，筆者卻從未在其他地方聽到類似意見——無論是學者們還是議員們，均只願討論如何優化補地價的安排，卻無一敢提出推翻整個補地價的制度，筆者對此感到不解。幸好，筆者終於看到有學者提出與筆者相同的意見，並獲得傳媒廣泛報道，筆者期望這可以引起社會討論這個措施的可行性。

在昨日（10月30日）由香港電台舉辦的《城市論壇》當中，香港城市大學公共及社會行政學系副教授劉國裕建議，出售居屋時毋須補地價，但只限轉售予合資格白表、綠表申請人，以提高居屋第二市場流轉量，並避免讓單位在公開市場炒賣。他解釋居屋本質是幫助市民安居樂業，並非要出租或轉售圖利。以上的意見均與筆者的想法同出一轍。

在《城市論壇》獲提出的意見，通常都會有人反駁，以上的意見也不例外。房屋委員會資助房屋小組委員會委員蔡涯棉便反對以上建議，並指出居屋單位不能在公開市場出售會影響其「靈活性」，增加業主通過轉售向上流動的困難。筆者認為這樣的擔心是多餘的，因為目前居屋單位明顯是求過於供，即使只讓合資格白表、綠表申請人購買，仍是一個龐大的市場，要轉售並非難事。筆者認為如有需要，房屋委員會甚至可以設立「資助房屋交易所」，協助為二手居屋的買賣雙方進行配對，並為二手居屋的轉售提供一個透明開放的交易平台。屆時二手居屋單位的「靈活性」相信比現時還要高，令更多人士可以受惠。

老實說，筆者曾經有計劃將這個建議投稿到報章，可是總是有點擔心這個建議究竟有甚麼問題，使得一直以來都沒有人提出類似的建議，而且在這個網誌中也沒有人對這個建議有任何迴響，所以猶疑不決。現在終於有學者巧合地發表有關建議，至少證明這個建議並非完全不可行。筆者會對此持續觀望，如果仍未能引起社會討論，筆者或許會向報章投稿力銷有關建議。

新建居屋市區選址建議

香港政府日前宣佈復建居屋（有關筆者對新居屋的意見可參閱之前的文章），並於翌日公佈首批新建居屋的選址。這些選址全部都是在新界區，其中三幅土地位於沙田，其餘分別位於大窩口、青衣及元朗，當中部份選址的交通配套並不算理想。筆者認為，居屋不應只集中在新界區，當局應該將不少於一半的新建居屋建於市區，讓有意選購居屋的市民有更多選擇。

居屋建於市區的好處，都是不言而喻的了，筆者不在此浪費時間解釋。當局的選址全部都是在新界區，相信是由於當局未有積極於市區尋找適合發展居屋的用地。筆者認為可以從前公營房屋地皮（包括公屋及臨時房屋區等）及原用作私人住宅發展的地皮取得所需的用地。

首先是前公屋，筆者搜尋資料期間，發現公民黨於數個月之前已作出了類似的建議，提出將北角邨、黃竹坑邨、山谷道邨和何文田邨（第二及七期）這四幅已改為私人住宅發展的前公屋地皮的一半樓面面積改建居屋，預計可提供11,400個單位。筆者沒有這樣進取，心目中的計劃只將三分之一樓面面積改建居屋，其餘三分之二仍可作私人住宅發展，這樣仍可提供約7,600個居屋單位。另一方面，那些樓齡達50年或以上的公屋，也是筆者屬意的可行對象，重建後三分之二樓面面積仍可作公屋之用，其餘三分之一則改為居屋單位。這些公屋包括西環邨、健康村第三期、明華大廈、漁光村、大坑西新邨、馬頭圍邨、彩虹邨及和樂邨等。不過，重建公屋並非一時三刻能夠落實，所以這些潛在土地來源並不用急於釋出，大可以分十多年時間分階段使用。

接下來就是前平房區及臨時房屋區，市區昔日有不少土地用作平房區及臨屋區，雖然已拆卸多年，但當中部份土地至今仍是空置。當中最大規模的，就是摩星嶺平房區（公民村）了。筆者在過去的文章中已指出這塊地皮可用作興建公屋，現在作稍作修訂，可將其中三分之一興建居屋。不過，其餘兩個未有發展的市區前平房區（均屬掃桿埔平房區），並不太適宜興建居屋了，其中正民村太接近香港大球場，不宜興建任何住宅，而衛斯理村則處於大坑道豪宅區，平整土地後宜用作私人住宅發展。市區的前臨屋區方面，雖然有不少仍未有訂下用途，但由於多數處於工業區內，適合發展住宅的很少，筆者僅找到九龍灣麗晶花園及啟業邨旁邊的啟耀臨時房屋區可用作居屋用途，而位於大窩坪的龍坪道臨時房屋區則可作私人住宅發展。

最後是原用作私人住宅發展的地皮了。啟德發展區將會興建16,000個私人住宅單位，若能將其中景觀稍遜的一半改為發展居屋，已經是8,000個單位了。另外，筆者也翻查過勾地表，但位於市區的住宅地只得四幅，除了前文提到的何文田邨（兩幅）及北角邨之外，就只有鴨脷洲一幅地，那幅地就在深灣軒後面，而深灣軒原本屬公私混合發展，有三成單位撥作居屋之用，後來因停建居屋而轉變成純私人住宅。筆者認為那塊地用作興建居屋也未嘗不可，反正對岸香港仔也有同樣可遠眺深灣海景的居屋屋苑逸港居。

以上便是筆者的建議，加起來保守估計至少可提供兩萬多個市區居屋單位，比當局暫時只計劃興建萬七個單位還要多。順道談論一個筆者在網上看到的有趣建議，就是將槍會山軍營及九龍東軍營發展居屋。筆者早年已撰文批評解放軍軍營浪費市區寶貴土地，但如果將軍營用地改作居屋用途，筆者卻不敢茍同，並始終覺得自己早年的建議（槍會山軍營作私人住宅用途；九龍東軍營作校舍用途）最為理想。

施政報告系列：談長者及青少年相關措施

上篇文章談及2011至12年度香港施政報告的房屋政策，這篇文章則會談論有關長者及青少年的部份措施。筆者大致上認同有關措施，但同時認為政府應該可以做多一些。

施政報告中提到兩項「優惠長者 」的措施：「康樂設施優惠」及「長者與殘疾人士公共交通優惠」。其中所謂的「康樂設施優惠」只得公眾游泳池月票一項。筆者認為，泳池月票其實並不是甚麼特別優惠的措施，畢竟康文署也有三十多個免費開放的泳灘，不費分毫便可游泳。當然，不少人確實會傾向選擇到泳池游泳，尤其是居所遠離泳灘的市民，但泳池月票是否唯一的優惠方法呢？筆者有一個反建議，就是公眾游泳池於星期一至五（公眾假期除外）的非繁忙日子免費（或只收取很低的入場費），而星期六、日及假日則收回原價入場費。這樣的安排可以提升泳池於非繁忙日子的使用率，而沒有工作的長者也應該不會介意只能於星期一至五才可免費到泳池游泳，加上比起月票制度減省了一些行政工作。

至於「長者與殘疾人士公共交通優惠」，政府透過公帑全數補貼，讓所有長者及「合資格」殘疾人士可以在任何時間以最高2元乘搭港鐵一般路線、專營巴士及渡輪。筆者原則上不反對這措施（雖然始終認為是公共交通公司自發進行最理想），但筆者擔心「合資格」殘疾人士的定義。筆者之前一篇《港鐵殘疾優惠的精心計算》，道出港鐵公司「算死草」，不接受將殘疾人士定義為「殘疾人士登記證」持有人，而開創了只向「殘疾程度達百分百的人士」提供優惠的先河。筆者政府能夠寬容一點，「合資格」的標準能夠取前者。另一方面，既然政府重新願意以公帑補貼公共交通優惠，筆者有多一個願望，就是希望當局重新啟動自1988年已終止的「學生車船優待」計劃，為所以全日制學生提供等同小童費用的公共交通優惠，畢竟學生也是經濟上較需要幫助的一群。而學生優惠的模式可參考現時港鐵公司獨力支持的學生八達通優惠。不過，學生優惠可以限制適用時間，例如只於星期一至五（公眾假期除外）的日間首個班次至晚上六時期間適用，優惠時段以外則需要付成人費用。

筆者也想談談一項有關支援青少年的措施，就是當局打算興建單身青年宿舍。筆者對此相當支持，畢竟現時在公屋輪候冊上，有不少都是單身青年，但等到三十多歲都仍輪候不到。假如有單身青年宿舍的政策，必定可以讓想有自己居所的年輕人受惠。施政報告中只是簡略提及此措施，後來傳媒指計劃會提供數百個宿位，筆者第一反應是「得啖笑」。當局如果真心推動這項措施，沒有理由只提供這樣少的宿位吧？公屋輪候冊上的單身青年之數字已反映其需求，數百個宿位顯然就是杯水車薪。筆者希望所謂的數百個宿位只是計劃實行的第一步，長遠能夠設立更多的宿位，紓緩興建公屋的壓力。

施政報告系列：房屋政策過於保守

香港行政長官曾蔭權發表任內最後一份施政報告，這當然是筆者留意的範疇，也推動近期甚為「懶惰」的筆者準備發表一系列評論文章。香港社會目前最關注的是房屋政策，筆者便從這方面開始發表意見。雖然曾蔭權終於向民意屈服，在任期尾聲宣佈復建居屋，可是筆者對此並不感到完全滿意。

復建居屋新政策的對象，是每月收入低於三萬港元的家庭，稍高於之前的27,000元，計入通漲的因素後，其實與之前的水平相若。計劃單位實用面積約400至500平方呎，筆者認為是合理水平，並期望其實用率不遜於過往的居屋。而居屋售價與供樓能力掛鉤，也是一個可取的概念，使售價更切合市民所需。可是，筆者對復建居屋的時間表感到相當失望，因為要等到2016至2017年度，首批新居屋單位才入伙，屆時已是第四任特首的最後一年度任期了，更甚的是該年度只提供約2,500個單位，之後才可提供約5,000個單位，確實令筆者懷疑當局復建居屋的誠意。筆者認為新居屋應爭取於2014年底前入伙（而非那時才賣樓花），每年至少5,000個單位。筆者也希望「置安心資助房屋計劃」這個「怪胎」能夠擱置，以便將有關資源全部改為投放在新居屋上，畢竟「置安心」只是去年當局不願復建居屋也構思出來的產物，加上筆者相信社會始終偏愛居屋多於「置安心」。不過要曾蔭權擱置「置安心」是幾乎不可能的事，只求下任行政長官會願意跟進。說回新居屋，筆者非常反對當局仍然保留居屋可「補地價」的安排，令居屋流入私人市場。筆者在之前的文章已經表達過同樣的立場，現在再一次懇請當局能夠廢除「補地價」安排——二手居屋只可以直接或經房委會間接售予合資格申請居屋的人士，才是一個讓更多人受惠的做法。

除了復建居屋政策，筆者也對其他房屋政策或多或少有所不滿。譬如在公屋方面，當局依然「自我催眠」認為自己達到讓申請者「輪候三年」的承諾。根據最新資料顯示，目前輪候冊上約有15萬宗申請個案，但施政報告謂未來五年只有約7.5萬個公屋單位落成，就算將被當局收回的舊單位計算在內，以及扣除部份上樓時變得不合資格的申請，五年後也很明顯地無法完全消化現時累積的申請。政府口中的「輪候三年」，根本是一個「自欺欺人」的承諾。筆者實在希望政府好好反省一下，交出多些誠意增建公屋，使「輪候三年」的承諾能夠名副其實。

至於當局表示將會繼續推出限制單位的最低數目及最大面積的用地，筆者表示歡迎，可是認為可以再做盡一些，為所有新推出的地皮加入類似限制，畢竟近年地產發展商唯利是圖，只懂得一味興建利潤較高的大型單位。既然地產發展商不自律，只有靠政府施加限制。由於有關限制只適用於全新推出的地皮，所以如果地產發展商想要更大的自由度，大可以選擇在舊有地皮進行重建工作。

筆者對今次施政報告房屋政策之意見暫時到此為止，下一篇文章將會就其他政策發表意見。

強烈季候風信號應考慮改革

香港近日受強烈熱帶風暴尼格及東北季候風影響，天文台先後發出三號強風信號及強烈季候風信號。市民對於兩個信號的態度迥異，對後者尤其不重視，因為後者不會引起停工停課。可是根據強烈季候風信號目前的定義，在其發出期間，風力有機會媲美八號烈風或暴風信號。筆者認為，天文台應考慮改革強烈季候風信號，使市民更能體會其嚴重性。

筆者建議將強烈季候風信號仿照暴兩警告信號分為三個級別。「黃色季候風警告信號」代表香港境內任何一處接近海平面的地方，季候風之平均風速現已或將會超過達到強風程度（每小時41至62公里），下限與現時的「強烈季候風信號」相若；「紅色季候風警告信號」代表香港境內廣泛地區的平均風速已達到強風或以上程度，且在香港境內任何一處接近海平面的地方，季候風之平均風速現已或將會超過達到烈風或以上程度（每小時63公里或以上）；「黑色季候風警告信號」代表香港天文台的八個近海平面處測風站中，有半數或以上測風站錄得或預料錄得的風速達到烈風或以上程度（每小時63公里或以上），下限與現時的「八號烈風或暴風信號」相若。

至於強烈季候風警告信號的應變措施，筆者有兩個方案，方案一是參考對應顏色之暴兩警告信號，例如「紅色季候風警告信號」代表學校需要停課（但已回校學生仍需留校）等，「黑色季候風警告信號」代表僱主不應要求僱員上班（但已在公司的僱員不能提早下班）等，好處是方便市民記憶，壞處是全面停課標準略嫌有點寬鬆，可能每年會增加了數天全面停課日子；方案二則是紅色警告參考「三號強風信號」，只有幼稚園及特殊學校等才停課，黑色警告則參考「八號烈風或暴風信號」，全面停工停課，好處是減少全面停課的機會，壞處是季候風的持續時間應不及颱風，如果比照八號風球讓僱員提早下班，似乎也不太妥當。也許中間著墨，「紅色季候風警告信號」參照「三號強風信號」，「黑色季候風警告信號」則參照「黑色暴雨警告信號」，可能會更合理。

筆者對香港氣象甚少研究，不能肯定以上建議制度中「黑色季候風警告信號」出現的機會，但以上建議制度既可令市民更清楚當時的風力水平，在風勢非常劇烈的情況下更可停課停工，保障市民安全，應該會得到廣泛市民支持。