啟德郵輪碼頭的規劃缺憾

花了超過四年時間興建的啟德郵輪碼頭於日前試業，迎接第一艘郵輪泊岸，過程總算沒有太大的問題，而旅客對其評價也大致傾向正面，其中最大的批評主要在於其位置自成一角，交通安排亦不算便利。筆者認為，這樣的缺憾乃緣自當初規劃興建郵輪碼頭時，只是興建一幢完全用作郵輪碼頭的建築物，而不是一個多元化的綜合發展項目，導致其吸引力遠遜於香港另一個郵輪碼頭——尖沙咀海運大廈。

尖沙咀海運大廈位處市區中心，地理位置固然優勝，但其最成功的地方就是其配套設施相當充足，既包含一個龐大的購物商場，上蓋還有數間酒店，亦有數幢寫字樓大廈。至於香港另外兩個跨境碼頭——上環港澳碼頭和尖沙咀中港碼頭，都一樣附設有充足的商場樓面，並於上蓋發展寫字樓，也做到地盡其用的效果。

反觀啟德郵輪碼頭，其配套可謂相當貧乏，只設有一個較小規模的商用面積（2008年當局決定大減其商用面積，筆者當時亦有撰文批評），主要只供郵輪公司及旅行社運作，並只有小量商舖，連一個像樣一些的商場也沒有。此外，啟德郵輪碼頭亦沒有利用其維港景觀優勢，在上蓋興建海景酒店和甲級商廈以凝聚人流，反而設置一個使用率成疑的天台公園，實在是一種浪費。一個沒有商場、酒店和寫字樓的郵輪碼頭，其交通需求僅侷限於郵輪乘客及碼頭職員，加上其週邊也沒有甚麼大型發展，自然也不會有完善的公共交通服務了。除了沒有足夠的交通需求之外，欠缺商業配套同時代表放棄了大量潛在的租金收入，可能令啟德郵輪碼頭遲遲也未能夠回本。

啟德郵輪碼頭的建築物現已大致落成，不能夠再大規模加建樓面面積。當局若果要「亡羊補牢」，就只能從碼頭附近的未發展土地著手，提升其發展密度，興建集大型商場、酒店和商廈的建築群，既可方便遊客，又可提升該處的通勤需求，可以名正言順地加強交通配套。當中一個改善交通配套的建議，就是在跑道末端興建渡輪碼頭——畢竟由郵輪碼頭經陸路來往港島無論是經紅隧還是東隧都要「兜大圈」，相反海路來往港島北岸便具備相當優勢，另外還可為郵輪乘客特別安排來往離島的特別渡輪班次。然而，設立碼頭的前提就是跑道南部要有足夠的發展，才可支持渡輪服務的運作。

「港人港地」只是「港人港豪宅」

梁振英的特首政綱中，其中一項較獲普羅大眾認同的政策就是「港人港地」，偏偏筆者對此極之反感，也曾不止一次撰文批評，並指出無論是興建居屋還是「買家印花稅」，都比「港人港地」優勝得多。簡單來說，「港人港地」的三大問題就是「杯水車薪」、「規則複雜」以及「捉錯用神」，而最後一個問題正好在首批「港人港地」項目的投標結果中可以反映出來——地皮最終以高價售出，自然可以估計得到最後建成的只會是豪宅，而不是讓一般置業人士可以負擔得到的「上車盤」。這亦赤裸裸地展示出，所謂「港人港地」只不過是「只限香港人購買的豪宅」，根本無法紓緩香港日趨惡化的樓市問題。

首批「港人港地」項目涉及兩塊位於九龍啟德新發展區的地皮，可建樓面面積合共約88萬方呎，提供1145個住宅單位。雖然「港人港地」諸多限制，包括嚴格限制一手和二手買家的身份，以及用家在分租單位和敘造按揭都有不少規定，可是這無損各大地產發展商的入市意欲，吸引17個財團入標。最終兩塊地皮均由中資的中國海外投得，成交價合共45.4億港元，單是地價已經超過每平方呎五千元。而中國海外更揚言預計總投資金額達90億，即是只計成本價已經超過每平方呎一萬元，那麼到真正開售時樓價達每平方呎萬二、萬三相信是少不免的了，與鄰近較新的大型樓盤相差不遠，並沒有因為「港人港地」的條款而出現明顯折讓。試問這樣的結果，與直接以一般賣地條款售予地產發展商有甚麼大分別呢？

當初支持「港人港地」的群眾，曾經一廂情願地以為只要不能讓非香港居民買入有關樓盤，其價值自然會存在大幅折讓，屆時多數香港市民都有能力負擔得起，現在大家終於可以清楚看到醜陋的真相了。如果說上一屆特前曾蔭權任內的「房屋政策怪物」是「置安心」計劃，那麼梁振英的「房屋政策怪物」肯定就是「港人港地」。不幸的是，「港人港地」是梁振英任期甫開始便已落實推行，不能像「置安心」般可以有機會讓繼任人撥亂反正即時剎停。除非民怨可以令梁振英提前下台，否則未來數年肯定陸續會有更多「港人港豪宅」項目推出市場，一眾有意「上車」的置業人士也只能望門輕嘆。