「買家印花稅」遠較「港人港地」優勝

看到香港政府宣佈為非香港永久居民及所有公司的住宅物業購買交易徵收15%「買家印花稅」，筆者終於開始感受到當局穩定樓市的誠意。在筆者眼中，早前甚麼「梁十招」，乃至於「港人港地」，根本不見得有甚麼效用，後者更是「沒事找事來幹」。當時筆者已經認為，與其搞一個複雜的「港人港地」機制，倒不如簡簡單單直接為非本地居民徵收較高印花稅，配合長遠興建更多只有香港人才有資格購買的居屋。只可惜筆者當時仍在休筆，未有把握時機公開這些意見，現在到當局肯出這一招後才抽空撰文，不禁顯得有少許「馬後炮」，不過筆者也希望藉此機會就當局的新招發表一些意見。

就「港人港地」的質疑，筆者於年初的《與其「港人港地」 不如興建更多居屋》經已提出過。有人反駁指「港人港地」針對的是私人住宅市場，不能單以增加居屋供應來解決。這一個論點筆者也不反對，可是這並不代表「港人港地」是切實可行——假設一年興建兩萬個私人住宅單位，且全部都是「港人港地」，五年之後也只是有十萬個單位，佔全香港百多萬個私人住宅單位仍是一個很小的比例（更何況當局根本無意將所有新的私人住宅供應都變成「港人港地」），更重要的是外地投資者仍可在現存那百多萬個單位「興風作浪」，一樣會廣泛地推高樓價。由此可見，所謂「港人港地」只不過是一個虛有其表的政策。

相反，現在當局推出的「買家印花稅」，明顯對打擊外地投資者推高樓價起了立竿見影的效用——他們無論購置任何一手或者二手私人住宅，都需要繳交「買家印花稅」，就是這樣簡單、通用而不失針對性。相信這一招推出之後，香港住宅樓市很快便能夠回復本地買家主導，並有望阻止樓價的升勢。

筆者建議當局使用兩三個月時間作初步評估「買家印花稅」的成效，如果效果比預期遜色，還有一個「殺傷力」更大的方案可以考慮推行——將「買家印花稅」徵收對象擴展至所有本身已持有至少一個香港住宅物業的香港永久居民，亦即是中國大陸所講的「第二套房」買家。為免無辜殃及「換樓客」，這項措施將設有豁免機制：如果購入第二個單位後的一個月內（具體期限可以再作研究）將原本持有的舊單位成功售出，便可獲退還全數「買家印花稅」。這個終極招數相信可以確保本地真正用家的權益，並有效壓抑投資住宅樓市的需求。

也順道談談當局於推出「買家印花稅」的同時而修訂的「額外印花稅」政策。筆者對當局始終不願意豁免以購入價或以下沽出物業的交易之「額外印花稅」感到失望。因為假如「額外印花稅」改為只向轉售物業後錄得盈利的交易徵收，當持有單位者急於放售，至少也可以考慮以購入價售出單位以避開「額外印花稅」，從而為市場提供一個相對較廉價的供應，同時讓賣家不用再「賠了夫人（蝕讓單位）又折兵（仍要付出額外稅款」）」。

最後筆者也不得不老生常談地作出總結：控制住宅需求始終都是短期內的權宜之計，當局仍需要加快步伐增加住宅供應，才是穩定樓市的治本之道。對於政府在這一方面的表現，筆者暫時是頗為失望的。將來有機會的話，筆者會發表一系列的文章，探討有哪些地方（尤其是香港島及九龍）可以善用作住宅用途。

啟德體育城可保留 改為徵用都會公園建公屋居屋

近期香港規劃議題的主要焦點，應該是當局有意取消在啟德發展區興建大型體育場館（即所謂「啟德體育城」）的計劃，並改作興建公屋和居屋之用，預計可額外提供二萬五千個住宅單位。社會各界及普羅大眾對這項構思的立場分歧，支持與反對的聲音相若。休息多時的筆者也一時「技癢」，特意抽空撰文推銷一個「魚與熊掌兼得」的方案——就是改為使用都會公園的土地來興建公屋和居屋了。

如果有一直留意這個網誌，都應該對筆者的立場不感意外，因為筆者在幾個月前才發表過一篇題為《啟德都會公園規模可作縮減》的文章，指出社會值得反思是否可以縮減都會公園的規模。當西九龍有兩個合共32公頃的大型公園（九龍公園及西九文化區「城市中的公園」），而啟德發展區本身尚有三個面積合共18公頃的公園（宋皇臺公園、車站廣場及跑道公園），24公頃的都會公園實在太奢侈了。筆者當時建議將都會公園縮減至8.5公頃，騰空15.5公頃土地，其中約10公頃興建公屋、居屋，其餘約5公頃則興建寫字樓，現在看來似乎還是有些保守。

「啟德體育城」面積約23公頃，而都會公園面積約24公頃，可見本來徵用體育場館用來興建住宅的計劃，完全可以搬到都會公園進行——扣除接近海旁的1公頃土地預留興建海濱長廊，剩餘的23公頃土地便可以提供二萬五千個公屋、居屋單位了。這樣的做法既可以保留「啟德體育城」，又可以多出大量公屋、居屋單位供應。雖然啟德發展區的公園總佔地減少了23公頃，可是剩下來那19公頃公園也不是一個小數目，面積已經與西九文化區「城市中的公園」相若。因此，筆者相信這是兩全其美的解決方案。

不過，筆者也不得不再三抱怨，提升啟德發展區住宅供應的治本之道，始終是在啟德附近海域（主要是跑道與九龍灣之間的水道）進行適量的填海，直接增加土地供應，屆時便可以在不影響體育場館、公園或其他土地用途的情況下興建更多公屋和居屋了。可恨當年保護海港勢力抬頭，令2002年的133公頃適度填海方案未能落實，但現在既然社會開始關注市區土地供應的問題，是否應該開始就放寬《保護海港條例》中過於嚴苛的規定進行研究呢？