放鬆樓市調控措施言之尚早

香港經濟前景仍是未知之數，加上近期二手樓市交投淡靜，令部份人憧憬當局能夠減少對樓價的抑壓。財政司司長曾俊華昨天便表示，有意在適當時候放鬆冷卻樓市調控措施，同時運輸及房屋局局長鄭汝樺亦指出，有需要時可提早檢討額外印花稅。這些消息均令筆者感到譁然，因為樓價於近期才略為放緩，暫時還未見明顯調整，政府現階段考慮取消冷卻樓市措施明顯就是言之尚早，幸好政府後來澄清暫時無意調整樓控措施。雖然如此，筆者仍然擔心政府為了避免重演主權移交初期被市民指責未有阻止樓價大跌，樓價稍跌便立即「鬆綁」，令樓價難以返回正常合理水平。

根據反映大型屋苑二手樓價的「中原城市領先指數」顯示，2008年12月樓價指數大約是57，但到了2011年12月已到達了大約98的水平，三年間升幅達七成半，平均每年升幅超過兩成，遠遠大幅拋離通漲率。雖然現時的樓價指數已被年中高位約101為低，可是其差距實在是微不足道。筆者也明白到，社會上對樓價的期望兩極化：正在準備置業的固然希望樓價能夠返回合理水平，但亦有為數不少的人是希望樓價只升不跌，除了炒家之外，大量正在供樓的業主也懼怕自己變成「負資產」一族，如果樓價大跌，他們肯定會對政府極為不滿。由此可見，當局對樓市調控力度應鬆應緊，確實不容易拿捏。回想當年亞洲金融風暴令香港樓市泡沫爆破，當時的政府便備受千夫所指，可是很多人卻無視樓市由1995年中至1997年中短短兩年間被炒高七成半而有需要作出調整的事實，盲目將樓市大跌的所有責任全推到政府身上。因此，筆者實在有點擔心，現在政府為了避免重蹈覆轍，傾向無視過去三年樓價被大幅炒高而有需要作出調整的事實，當樓價輕微下跌時便急不及待推出救市措施，使之前升幅過高的樓價永無返回正常合理水平的機會。

總而言之，樓價既然已被大幅炒高偏離正軌，讓其調整是非常合理的事，而樓價下跌正是讓樓市逐漸恢復健康的狀態。那麼樓價需要下跌多少才算合適呢？筆者認為「供樓負擔比率」是一個很好的參考指標，因為這可反映一般市民供樓的能力。這個數字似乎並沒有官方統計，綜合近日不同學者的數字，目前香港的「供樓負擔比率」約在46%至53%不等，距離被視為健康水平的四成或以下，相差13%至25%，亦即是應該讓現時的樓價至少有上述的下跌幅度，令樓價指數回落至大約74至85的水平。筆者希望政府在以上調整接近完成之前，不要放鬆任何樓市調控措施。另一方面，就算到了合適時機放鬆，當局亦盡量不應放鬆以打擊炒賣為主要目的之措施，例如為短線買賣而徵收的額外印花稅，畢竟無論樓價高低，炒賣物業這種令樓市波動而影響自住置業者的行為，都不應被鼓勵。