發展局日前宣佈將三幅分別位於啟德、沙田小瀝源及東涌東的商業用途「熟地」推出市場，指定用作興建專上教育學生宿舍，預計合共提供約4,500個宿位。這是繼香港政府透過「城中學舍」計劃推動私營發展商改裝和新建學生宿舍後，首次將賣地表上的商業用地策略性轉型作宿舍用途。此舉明顯是一箭雙雕的佈局：既為全速發展的「留學香港」品牌填補迫切的宿位缺口，亦為持續疲弱的商業樓面市場尋求去庫存的出路。然而，細看選址與執行細節，這場「變身」背後仍有不少隱憂值得深思。
商業地轉型的戰略妥協
政府選擇將這三幅原劃作「商業」用途的土地改建宿舍，背後有著極為現實的考量。首先是「快」。這三幅用地基建齊備，按現有分區大綱圖發展宿舍，無須經過耗時甚久的城規會改劃程序，符合政府希望最早於2026/27年度招標的急切時間表。
其次是市場供需的再平衡。據最新市場數據，全港寫字樓空置率達17.5%，涉及近1,500萬平方呎樓面。在商業樓面消化期需時以十年計的當下，若逆市強推商業地皮，恐面臨流標風險。將土地轉作需求殷切的學生宿舍，既能保證庫房收入，又能消化潛在商業供應，無疑是當下最具操作性的選擇。
選址的落差
儘管策略方向正確，但三幅選址的實際效益卻呈現兩極化。沙田小瀝源用地最為理想，鄰近第一城及石門站，社區配套成熟，往返其他院校（尤其是浸會大學石門校園和恒生大學）極為便利，惟主要缺點就是地皮面積較細，難免要興建「牙籤樓」。至於啟德用地，雖位處市區核心，交通便利，但地價與建築成本高昂，未來宿費恐非一般留學生能負擔，或將演變成服務富裕學生的「貴族宿舍」。
然而，東涌東用地的條件最為失色。該地皮雖鄰近預計2029年通車的東涌東站，但對於集中在市區的大專院校而言，地理位置極為偏遠。留學生涯不只在於課堂，還包括實習、兼職與社交拓展。若學生每日往返市區需耗時兩小時以上，將嚴重窒礙其融入香港職埸與社區的機會，這對以「搶人才」為目標的留學政策而言，是一大致命傷。
此外，東涌東項目若於2030/31年落成，與東涌東站2029年的通車目標時間表環環相扣，不容有失。一旦鐵路基建延誤，首批入宿學生將面臨「開荒牛」式的交通真空。政府或許期望透過低廉宿費實行「以價格換空間」，但若配套跟不上，該處隨時淪為乏人問津的「孤島」。
宜居度的挑戰
除了選址，另一個更深層次的隱憂在於建築本身的「宜居度」。商業用地與住宅用地的設計邏輯南轅北轍，這次改劃若處理不當，恐將製造出一批外表光鮮、內裡侷促的「高級劏房」。
首先是「樓面深度」與採光的死結。標準寫字樓為追求實用率，樓面往往寬闊深長；但學生宿舍需要大量間隔牆與獨立採光窗。在不改變建築形態下，為了讓每個房間都有窗，設計師可能被迫將房間切割成極度狹長的「管道狀」，或者令走廊變得陰暗深長，造成強烈的壓迫感。
其次是「空氣流通」的難題。商業地積比率高達9倍，而商廈慣用的密封式玻璃幕牆配合中央冷氣，是為辦公時間設計，而非讓人廿四小時居住。若宿舍無法自由開窗通風，在後疫情時代更顯得衛生風險極高。再者，全天候依賴空調將導致天價電費，這筆帳最終只會轉嫁到學生頭上，令「可負擔」承諾落空。
最後，真正的現代化學生公寓，核心在於「社群營造」。但在極高地積比的商業地盤上，發展商若單純追求宿位數量最大化，極易犧牲公共空間。若缺乏足夠的煮食、社交及活動空間，學生如同被困在只有床位的格子裡，這對於正值社交活躍期的大學生而言，無疑是心理健康的潛在殺手。
硬件先行，更需軟件配套
政府透過地契條款限制項目「不可賣散」，吸引具長線營運能力的機構入場，方向值得肯定。然而，要真正落實「留學香港」願景，單靠「有瓦遮頭」並不足夠。三幅用地的成敗，最終取決於能否提供性價比合理且「宜居」的環境。特別是東涌東項目，若交通基建未能配合，政府甚至應考慮提供專屬交通津貼或穿梭巴士，否則這杯「遠水」，恐怕難以解救教育樞紐急需宿位的「近火」。
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