「浸大中醫院」與「豪宅發展」之間尚有大量討論空間

自去年底開始爆發的李惠利校舍用地爭議，至今一直未有降溫跡象。正當浸大不停表達爭取該地興建香港首座中醫教學醫院的訴求，當局卻涉嫌「打矛波」，在城規會未批准地皮改作住宅用途之前，便火速將之納入本年度賣地表，意圖製造既定事實。至於普羅大眾的立場也相當分歧，既有人認為認同應繼續維持土地的教育用途，抗拒發展無法讓大部份市民受惠的超級豪宅；亦有人認為政府增加房屋供應無可厚非，覺得浸大不應肆意霸佔其鄰近地皮據為己用。事實上，李惠利用地問題絕不是「非黑即白」——「浸大中醫院」與「豪宅發展」之間尚有很大的討論空間供雙方讓步，謀求一個最合乎香港社會利益的妥協方案。

究竟浸大中醫教學醫院與豪宅之間還有甚麼可行的用途呢？筆者簡單整理了下表，讓大家有一個更清晰的概念：

浸大中醫教學醫院

浸大其他教育用途

其他大專院校教育用途

其他教育用途（例如中小學、國際學校、特殊學校）

其他「政府、機構或社區」用途（例如社區中心、老人院舍）

青年宿舍

出租公營房屋（公屋）

出售公營房屋（居屋）

「政府資助及私人住宅混合式發展」（混合私人住宅及公營房屋單位）

有特殊限制的私人住宅 （例如限呎、限量及/或「港人港地」）

無特殊限制的私人住宅 （豪宅）

從上表可見，李惠利校舍地皮其實可以有大量不同的用途。若不讓浸大興建中醫教學醫院，大可讓其他大專院校使用（譬如興建聯校共用的教學設施甚至是學生宿舍），甚至其他性質的教學機構一樣可以作為用家。如果以不改變目前的「政府、機構或社區」用途視為大前提，底線便會興建社區中心、老人院舍等社區設施了。跨過這個位置後，剩下來的方案便是改作住宅用地後的各種用途，由最溫和的青年宿舍開始，逐漸減少政府資助的程度，直到「政府資助及私人住宅混合式發展」（簡稱「混合式發展」）便開始涉及私人住宅單位。（所謂「混合式發展」，是政府曾於1990年代末期準備推行的一項資助房屋計劃——用地會先供地產發展商競投興建住宅，當局隨機抽出三成實用樓面面積的單位作資助房屋出售，其餘七成單位才讓地產商自由發售，可惜當時樓市適逢步入衰退期，計劃中僅存的兩個屋苑鴨脷洲深灣軒和長沙灣碧海藍天最終都變成了純私人住宅。）如果用地容不下任何資助房屋，剩下來的決定就只有是否在該私人住宅地施加各種特殊發展限制，譬如單位面積上限、單位數量下限、「港人港地」，甚至是坊間倡議的樓價上限以及筆者曾提及過的實用率下限等等。假如沒有任何特殊限制，政府便可從售賣該用地中獲取最大的收益，但得出來的肯定是百分百的超級豪宅了。

那麼筆者的底線又會在以上哪一個層面呢？正如在之前的文章提及到，『既然由聯福道、禧福道及浸會大學道環繞的整個地段（包括李惠利用地在內），目前都是「政府、機構或社區」用途，若然當中抽起部份位置改作「住宅」用途，將會顯得格格不入，與週邊的建築難以協調。』，所以筆者的底線正是只能接受興建社區設施，而反對設置任何形式的住宅了。相對直接交由浸大使用地皮的立場，維持「政府、機構或社區」用途的立場相信較容易得到社會輿論的共鳴，既然目前浸大並非處於上風位置，也許校方可以考慮一下略作退讓，以求爭取更多民意來反對改變土地用途。