免息置業貸款須小心推行

今屆香港行政長官選舉的焦點似乎從來都不在候選人的政綱之上，這個網誌可能是網上少數願意討論這一範疇的網站，而過去兩三個月都有大量訪客透過搜尋「梁振英政綱」或「唐英年政綱」到來。回到正題，梁振英近日發表政綱修訂，與早前的政綱諮詢稿沒有甚麼大分別，所謂的「穩中求變」的「變」始終比筆者期望的為小。今次政綱修訂中最大的改動，就是推行低息或免息貸款以協助合資格的中產家庭在私人物業市場購買自住居所。這項政策有點像昔日的「首次置業貸款計劃」。筆者認為這一類計劃對置業者有一定的幫助，但當局必須小心推行，以免帶來其他反效果。

「首次置業貸款計劃」於1998年推出，由政府向香港房屋協會注資180億元，為合資家庭及單身人士提供分別最高達60萬元及30萬元（或樓價三成，以較低者為準）的置業貸款。由於此後樓市大跌，首置計劃在2002年耗盡180億元的注資後便順理成章地終止，之後一直沒有再推行。雖然近年樓市開始熾熱，有很多有意置業者未有能力負擔不斷上升的樓價，但政府對各政黨要求重推首置計劃（以及復建居屋）的要求無動於衷。經過多年來的民意壓力，政府終於在2011年承諾復建居屋，但新居屋的單位可謂杯水車薪，遠遠未能應付需求。現在特首候選人梁振英願意考慮重新引入類似「首次置業貸款計劃」的計劃，對有意置業者而言無疑是一件可喜的事。

不過，梁振英對其提出的計劃免息置業貸款欠奉更詳細的資料，譬如計劃未有提到「首次置業」的字眼，是否對象不侷限於首次置業者呢？申請資格又訂於哪一個水平呢？他又提到「私人樓宇供應充足時」才推行，究竟到哪個水平才是「供應充足」呢？須知道假如免息置業貸款的申請資格訂得太寬鬆，會令樓市一下子增添很多需求，屆時只會推高樓價，造成反效果。故此，筆者雖然原則上支持免息置業貸款計劃，但細節上希望能夠有一個嚴謹的申請資格。

筆者建議，新計劃只限合乎居屋申請資格的人士（即月入三萬或以下的首次置業者）申請，以作為當局沒有能力推出大量居屋滿足需求的補償。參考昔日的「首次置業貸款計劃」，新計劃應加入貸款額上限（筆者建議家庭和個人分別為90萬及45萬，或樓價三成，以較低者為準）及物業價格上限（筆者建議維持首置計劃450萬的上限），並且訂下轉售條件和限制（筆者建議五年內不得轉售，較首置計劃更嚴格）。此外，當局不用等到「私人樓宇供應充足時」才推行有關計劃，但需要逐年以當年私人住宅供應的預測數字來釐定名額，標準可訂於不超過一手供應的三分之一（以2011年數字為例，名額將會是約3,200個，較當年首置計劃每年固定提供6,000個家庭名額及500個單身名額為少），以盡量減少對私人住宅樓市的衝擊。

據估計目前居屋潛在需求至少有十萬個，如果只是每年提供五千個居屋單位，未來十年也肯定無法消化累積至目前為止的需求。相反，若果能夠提供免息置業貸款予符合申請居民資格的人士，每年合共便可消化至少八千多個需求，多出了六成以上。假如能夠接納筆者一直提倡的建議，願意開放「居屋第二市場」讓白表人士免補地價購入二手居屋作出配合，相信每年合共可以消化萬多個申請居屋的需求，為大量希望能夠置業的市民實現安居的心願。