西九文化區應放棄住宅發展

城市規劃委員會近日公佈西九文化區發展圖則草圖。筆者對當中的規劃細節並沒有特別的意見，只是希望能夠取消西九文化區內的住宅發展，並將其總樓面面積改作寫字樓發展，以求更善用該地段的地理位置優勢，彌補當年九龍站一帶的規劃錯配。

有關九龍站一帶的規劃錯配，筆者在之前的《不滿柯士甸站上蓋作住宅用途》已經詳細解釋過了。當局漠視該處位處機鐵站及高鐵站的優勢，未有將此處發展為核心商業區，反而興建大量豪宅，結果現在要在交通相對沒有這樣方便的九龍東建立核心商業區，筆者覺得真是惋惜。更令筆者感到痛心的是，政府在規劃九龍站上蓋時錯了第一次後，卻未有亡羊補牢，增加區內寫字樓的供應，反而在規劃柯士甸站上蓋時錯了第二次，任由上蓋興建住宅，令本來已經滿佈豪宅的西南九龍再多一個豪宅項目。雖然高鐵站上蓋最終規劃作寫字樓用途，但與區內住宅樓面相比只是九牛一毛，有必要在西南九龍最後一個主要發展項目——西九文化區，盡量興建更多寫字樓。

在西九文化區發展圖則草圖中，住宅樓面的上限為148,070平方米，即約160萬平方呎。假設各住宅單位平均面積800平方呎，即是將會建有約兩千個單位，規模達九龍站上蓋約5,866個單位之接近三分之一。由於該處坐擁「超級無敵大海景」，建成的必然是比九龍站上蓋豪宅還要「豪」的「超級豪宅」，多數淪為中國大陸富豪的囊中物。相反，假如將之全部改為甲級寫字樓樓面，則等同增添了大約三分之二座環球貿易廣場的寫字樓樓面面積，對提高區內寫字樓的比例有一定幫助。而且，甲級寫字樓通常不會像豪宅般賣斷，大多只會作出租之用。參考同區的租務市場，環球貿易廣場目前平均呎租約80元，其租金收益足足比九龍站上蓋住宅的約40元高達一倍。因此，誰說一定要用住宅來補貼文化區的運作開支呢？看來用寫字樓來補貼應該更具成本效益。