2012年4月1日星期日

西九文化區應放棄住宅發展

當局漠視九龍站一帶位處機鐵站及高鐵站的優勢,未有將此處發展為核心商業區,反而興建大量豪宅。 (圖片:Baycrest@Wikimedia)

城市規劃委員會近日公佈西九文化區發展圖則草圖。筆者對當中的規劃細節並沒有特別的意見,只是希望能夠取消西九文化區內的住宅發展,並將其總樓面面積改作寫字樓發展,以求更善用該地段的地理位置優勢,彌補當年九龍站一帶的規劃錯配。

有關九龍站一帶的規劃錯配,筆者在之前的《不滿柯士甸站上蓋作住宅用途》已經詳細解釋過了。當局漠視該處位處機鐵站及高鐵站的優勢,未有將此處發展為核心商業區,反而興建大量豪宅,結果現在要在交通相對沒有這樣方便的九龍東建立核心商業區,筆者覺得真是惋惜。更令筆者感到痛心的是,政府在規劃九龍站上蓋時錯了第一次後,卻未有亡羊補牢,增加區內寫字樓的供應,反而在規劃柯士甸站上蓋時錯了第二次,任由上蓋興建住宅,令本來已經滿佈豪宅的西南九龍再多一個豪宅項目。雖然高鐵站上蓋最終規劃作寫字樓用途,但與區內住宅樓面相比只是九牛一毛,有必要在西南九龍最後一個主要發展項目——西九文化區,盡量興建更多寫字樓。

在西九文化區發展圖則草圖中,住宅樓面的上限為148,070平方米,即約160萬平方呎。假設各住宅單位平均面積800平方呎,即是將會建有約兩千個單位,規模達九龍站上蓋約5,866個單位之接近三分之一。由於該處坐擁「超級無敵大海景」,建成的必然是比九龍站上蓋豪宅還要「豪」的「超級豪宅」,多數淪為中國大陸富豪的囊中物。相反,假如將之全部改為甲級寫字樓樓面,則等同增添了大約三分之二座環球貿易廣場的寫字樓樓面面積,對提高區內寫字樓的比例有一定幫助。而且,甲級寫字樓通常不會像豪宅般賣斷,大多只會作出租之用。參考同區的租務市場,環球貿易廣場目前平均呎租約80元,其租金收益足足比九龍站上蓋住宅的約40元高達一倍。因此,誰說一定要用住宅來補貼文化區的運作開支呢?看來用寫字樓來補貼應該更具成本效益。

6 個意見:

匿名說...

不是失誤。是有心的。
想想宜居彎你就會明。
你忘了這十多年的政府只是為了和內地接口,不是為了本地人民了

凱文說...

回 匿名:
規劃失誤的源頭,需要追溯到殖民地政府「玫瑰園計劃」未有將九龍站週邊定位為「第二個核心商業區」,特區政府也只是「蕭規曹隨」而已,但當然很有可能是因為閣下提到的原因,而令特區政府一直無意糾正。

匿名說...

說實在的, 只說gimmick, CDB2 的東九龍起動的確比規劃失誤的九龍站好.
不過說到底, 西9文化中心就不應在高鐵站邊.
高鐵站應該完全做一商業區.
西9文化中落在啟德
再學上海新區, 起一新鐵路相連.

凱文說...

回 匿名:
但目前啟德已經以體育為主題,並計劃興建一個可容納五萬名觀眾的巨型體育館,若果將文化場館都設置在同一區,可能有點格格不入。

匿名說...

星期天看無線"財經透視"報導, 才得悉香港商用物業之短缺. 其實啟德發展區其實也應增加商業和零售用地, 才可以與花費80億元建造的郵輪碼頭發展出"成行成市"的效應.爭辦亞運受到民眾反對後, 那個可容納五萬名觀眾的大白象體育館應該擱置,改為興建新的會展中心.這樣才能更加配合郵輪碼頭的用途.現在的低密度發展規劃,只會令郵輪碼頭經營困難.君不見近日經營郵輪碼頭十年的合約標價竟然低至1300萬元,平均一百三十萬元一年.連支付80億元興建成本的利息也不夠,煌論收回成本!

potato

凱文說...

回 potato:
筆者也希望啟德發展區增加商業和零售用地的,也對郵輪碼頭未有採用海港城模式(集商場、酒店、寫字樓)興建感到有點浪費,可是筆者仍希望可以維持興建巨型體育館的計劃,畢竟雖然2023年亞運遭到反對,但往後的國際性體育盛事難道香港真是永遠決不申辦嗎?新加坡甚至深圳都已經舉辦過世界性的運動會了,香港真是甘願做「體育沙漠」?

 
評深宜論 — 主要聚焦香港時事、社會、規劃、交通等議題
本站最佳瀏覽解像度為 1024 x 768 或以上。

Creative Commons Attribution-Noncommercial-No Derivative Works 3.0 Hong Kong License 西九文化區應放棄住宅發展》及本網誌其他文章均以
共享創意 署名-非商業性-禁止衍生 3.0 授權條款釋出。