2012年4月14日星期六

領匯上市方式不當恨錯難返

領匯管理的商場近年不斷大幅加租,早已遭受社會各方批評。 (圖片:Msnbbb@Wikimedia)

領匯管理的商場近年不斷大幅加租,早已遭受社會各方批評。最近領匯推出一個「我們的尋味時光」的市場推廣活動來推介懷舊食肆,便即時引起網民炮轟其「貓哭老鼠」,指責其先將小商戶趕絕後才來懷緬,有網民更將之加以惡搞以宣泄心頭之恨。首先申報一下,筆者曾幾何時也覺得領匯上市利多於弊,遠遠低估了其負面影響。現在回顧分析,筆者認為上市本身未必是「原罪」,而當年的附帶條款過於寬鬆才是主要原因,雖然這可讓它盡量貼近市場原則運作,但代價就是令其商場逐漸變得與其他私人地產商的商場無異。

在筆者眼中,領匯上市本身並不是問題,最大問題就是房委會完全「賣斷」了當時所有屋村商場,更沒有附帶條款規限其經營手法,導致現在領匯「過了海便是神仙」,即使不再顧及任何社會責任,房委會以至整個社會都對此無可奈何。假如當年屋村商場並非「賣斷」予領匯,而只是將其「營運權」無限期租予領匯,房委會仍然維持大業主身份,這便有利對領匯進行更多的規管。在「營運權」合約當中,當局可訂明若干附帶條款,包括規定租戶的標準租約期(例如固定為三年)和租金的調整幅度(例如每次續租最多只能加租三成),以及商場中連鎖店比例上限(例如只能佔不多於一半樓面面積)等。如果領匯旗下某一商場不遵守附帶條款,房委會便有權收回該商場之「營運權」。當然,房委會若果沒有「賣斷」屋村商場,便未能一次過套現大量現金,可是仍可定期收取小量穩定租金收入,不用像現在般「殺雞取卵」,未能分享領匯提升商場營運效率後的好處。

可惜以上的建議早已無用武之地,領匯上市已經是鐵一般的事實。而領匯的市值已由剛賣出時的二百多億港元上升至六百多億,如果現在當局要全面回購領匯,作價保守估計必然超逾七百億(平均每名香港市民攤分至少一萬元)。諷刺的是,假如當局真是斥資七八百億全面回購領匯,然後為旗下租戶提供租務優惠,原領匯資產的價值便肯定不再如此值錢了,可能跌至只值四五百億甚至更低,換言之當局便在這項交易中虧損數百億。與其要求政府進行一單必然蝕數百億的交易,何不想想如何使用少於數百億的代價去解決有關問題呢?

解決方法可以分為「針對性」和「非針對性」兩方面。在「針對性」方面,筆者初步建議可以透過改變規劃用途,盡量在領匯商場附近提供更多零售用途的樓面,不一定要是室內的舖位,也可以是露天的攤檔位置,總之讓當地居民都有多一個購物的選擇,也間接令領匯商場不敢收太高的租金。在「非針對性」方面,筆者早前提出的租務管制便是一個很好的例子了,可以同時制止領匯物業及非領匯物業瘋狂加租欺壓商戶的情況出現。以上解決方法當然不如回購領匯般直接,但由於涉及的成本較低,相信較易被社會接受。

4 個意見:

Chin Wah說...

你提議既領匯上市方式比依家好好多,點解你唔一早提出呢? 依家仲有無可能賠一筆錢畀領匯規限佢既租務策略?

凱文說...

回 Chin Wah:
當時包括筆者在內的大部份市民,都以為領匯會改善商場環境使小商戶的生意更昌盛,又怎會預料到領匯最終對小商戶趕盡殺絕?可是事到如今,若然現在才提出加租幅度等限制,領匯又怎會理睬?

gok說...

可惜的是
新建的房委會商場
商鋪數目少得很
而且同樣是大多租給連鎖店
根本同領匯一樣

凱文說...

回 gok:
領匯以商業原則運作難以改變,可是房委會則不然,只要大家向房委會施加群眾壓力,應該可以推動房委會考慮為旗下商場加設一個連鎖店上限,保持商戶的多樣性。

 
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