香港樓市持續熾熱的問題遲遲未能解決，令筆者不知不覺地發表了很多有關樓市及房屋政策的建議。而今次撰文提出的改革建議，涉及金融管理局於2010年8月起要求所有銀行進行的「樓宇按揭壓力測試」。在筆者眼中，目前的樓按壓力測試似乎有點寬鬆，加上樓價已經升至明顯不合理的高水平，故此為了更容易令置業者「知難而退」，減低他們「接最後火棒」而變成「負資產」的風險，壓力測試實有收緊的空間。
根據金管局的要求，銀行須對樓宇按揭申請人進行模擬利率回升的壓力測試：假設樓按利息回升兩厘，屆時供款與入息的比率不得超過六成。如果作為一項新推出的措施，有關要求尚算合理，可是措施推行至今已有兩年多時間，樓價已經再狂升了三成，因此確實有必要收緊壓力測試的要求，以進一步防範按揭信貸風險上升的情況。
回顧歷年最優惠利率走勢，對上兩個高息水平分別是2006年的8%及2000年的9.5%，均明顯高於目前壓力測試中的模擬最優惠利率7%（5%+2%）。樓宇按揭一般會敘造20年或以上，加上目前的息口水平為歷史上的低位，在經濟週期更替的情況下，利率在償還按揭期間上升超過兩厘的機會極高。由此可見，只以「按息回升兩厘」作為樓按壓力測試的標準，似乎有點兒戲。
筆者認為，既然稱得上是「壓力測試」，當然需要模擬較惡劣的情況，故建議在「按息回升兩厘」之外加多一個條件，就是「最優惠利率回升至十厘」，兩者以較高為準。以按揭金額為350萬元（500萬樓價敘造七成按揭）、還款期為30年、按揭利率2.2厘（P-2.8厘）作例子，現時每月供款約1.33萬——倘若以「按息回升兩厘」作壓力測試（按息4.2厘），每月供款約1.71萬，那麼每月收入須達到約2.85萬便可通過；倘若以「最優惠利率回升至十厘」作壓力測試（按息7.2厘），每月供款約2.38萬，那麼每月收入須達到約3.96萬才可通過，如果同時將按揭供款入息比率的上限由六成降至五成，月入更需要達到4.76萬才可通過。
假如當局按以上建議收緊樓按壓力測試，既可以阻止經濟能力不足的市民因勉強置業而重蹈部份市民於1997年「盲搶樓」而變成「負資產」的覆轍，更重要的是能夠進一步減少樓市的需求。現時樓價得以處於不合理的高水平，簡單地用四個字來解釋就是「求過於供」。既然住宅供應不可能在短時間內得以大幅提升，那樣使樓價盡快返回正常水平的可行辦法，就是從壓抑住宅需求著手了。待三四年後住宅供應增多，屆時才將壓抑住宅需求的政策鬆綁，讓普羅市民能夠在樓價較低的時機置業。
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