2013年7月31日星期三

香港警察學院用地可改作住宅發展

黃竹坑警察學院位於鐵路沿線、面積較維多利亞公園還要大,地理位置十分適宜興建住宅。 (圖片:WiNG@Wikimedia)

筆者去年曾經提及過房屋發展不一定要在新界覓地,因為市區其實也有不少有潛在發展價值的大型土地,但可惜一直未有機會與各位讀者分享己見。今日要介紹的,就是一塊位於鐵路沿線、面積較維多利亞公園還要大的地皮,地理位置十分適宜興建住宅,這就是位於黃竹坑、鄰近南港島線東段的香港警察學院了。

說來慚愧,筆者在很久之前便已經有這個構思,可是不知怎的卻一直沒有在此公開過。到今年初黃竹坑區徐遠華議員在網上交流,得知對方正收集區內居民對香港警察學院用地未來發展的意見,筆者才計劃準備待有關調查完成後,便藉調查結果作出討論。豈料因為筆者事忙,此事便不了了之,直至近日徐議員在區議會上正式提出有關建議,筆者覺得今次真是要認真抽些時間撰文了。

香港警察學院於1948年成立,其時黃竹坑仍是郊外地方,今日香港仔運動場乃至黃竹坑工業區東部一帶的位置,全部都是農田,故當時警校的選址尚算合理。可是六十多年後的今天,黃竹坑已經是市區的一部份,更快將成為鐵路沿線地區,來往中環不需十分鐘,比其他新興商貿區(如鰂魚涌、九龍灣)及大型私人屋苑(如太古城、德福花園、日出康城)更具地利優勢。既然如此,警校這個黃金地段是否可以有更合適的規劃呢?

根據筆者的構思,香港警察學院大可搬遷至新界,譬如元朗區或北區等遠離市區的地方,也可選擇較為接近市區的將軍澳南部(據聞消防訓練學院也有意落戶此處)。而警校原址則分為東西兩個部份:西部約佔三分之二的面積,主要用作發展成一個單位數量與前黃竹坑邨相若(約5,500個單位)的公共屋邨,一來彌補前黃竹坑邨地皮改作鐵路上蓋(私人住宅)後區內公屋單位的減少,二來可以作為華富邨及漁光村等區內舊公屋重建時用作原區安置受影響居民的單位,同時亦興建若干幢居屋樓宇(約4,500個單位),以配合區內首次置業人士的需要。公屋和居屋合共有大約一萬個單位,預計容納三萬人居住。東部約佔三分之一的面積,可用作將運動場地,以作為住宅區與海洋公園之間的緩衝區。運動場地的實際用途亦有兩個方案:第一個方案是直接將黃竹坑遊樂場(由一個標準足球場及四個小型足球場組成)重置到此處;第二個方案是先在此處興建一個規格不差於灣仔運動場的全新田徑運動場,以取代目前不符合國際標準的香港仔運動場,然後才將黃竹坑遊樂場重置到舊田徑運動場原址。而黃竹坑遊樂場原址可作為黃竹坑商貿區的延伸,為區內提供更多就業機會。

不過要落實以上大計,過程肯定困難重重。首要任務是要游說香港警察學院願意以香港整體發展規劃著想,同意遷往新界區。事實上,警校附近已經沒有甚麼空間可以擴建,如果能夠在新界找一幅比現址更大的土地,便可應付警校的長遠發展需要,故遷址對警校來說不一定是壞事。之後可以預計得到的反對聲音,就是與警校為鄰的香港海洋公園,他們肯定不願見到公園外圍便已經有住宅大廈包圍,這也是筆者只敢建議在地皮的三分之二地方興建樓宇的原因了。筆者的方案已預留了二百多米的距離,作為高樓與公園之間的緩衝,也希望海洋公園能夠因此而願意以大局為重妥協。

除了以上兩大阻力,區內居民的意願也是一個不可忽視的因素。目前最接近警校的住宅,與之相距最少半公里距離,理論上實際影響並不大,可是根據徐議員於年初進行的諮詢,支持發展的聲音(約四成半)與反對聲音(約四成)卻相差不遠,可見「鄰避效應」(Not In My Back Yard)的威力是何等強大。而筆者亦相當敬佩徐議員能夠以南區整體利益為大前提,在自己選區內部份居民反對的情況下,仍公開在區議會爭取落實將警校改建住宅區的建議。無論如何,如果未能盡快爭取落實這個建議,當警校旁邊的黃竹坑站上蓋那近5,000個私人住宅單位入伙後,新居民必定會反對有關計劃,屆時要落實便肯定比現在艱難很多倍了。

當局過去一直為覓地建屋費煞思量,找來的大多是遠離市區的鄉郊地(包括新界東北、洪水橋,甚至是粉嶺高球場),卻未有好好在市區範圍中「尋寶」(說句題外話:在改善道路交通配套的大前提下,接近市區的深水灣高球場比起粉嶺高球場更具發展成住宅區的潛力)。黃竹坑警察學校處於市區鐵路沿線黃金地段,加上搬遷警校的難度亦遠較搬遷解放軍軍營低得多,當局應當認真考慮本文的建議。

5 個意見:

chi foo說...

市區有好多土地可以發展,只係政府無好好利用。

中區既大會堂,遮打花園、郵政總局,位處核心地段,好適合起商廈,但係政府唔單止無好好利用,仲將中環海濱既地起用黎公園同軍事碼頭。

建議政府將中環海濱劃為商業用地,並清拆中區不必要之設施,增加核心商業區之商廈供應。

現時九龍塘為低密度住宅區,浪費大量市區土地,建議政府清拆九龍塘所有低密度建築,興建高密度住宅。

西九龍文娛藝術佔區用大量土地,必須更改為住宅用地。

啟德之休憩、社區用地過多,建議大幅削減休憩、社區用地,改為住宅用地,並將地積比率增加至7.5倍。
政府同時可以減少東九龍之商業用地,改為興建住宅。

如果政府實行呢D建議,九龍就可以提供多幾萬個單位。

凱文說...

回 chi foo:

其實郵政總局一帶在中環海濱未來規劃方案將會發展成商業建築,雖然層數不高,可惜保育團體仍批評發展規模過大,尤如橫臥的國金二期,當局正考慮降低發展密度,恐怕未能地盡其用。

大會堂已被列作一級歷史建築,要拆卸的難度相當高。遮打花園也未必有需要動用,反而毗鄰的美利道停車場應該拆卸重建成停車場與寫字樓混合建築。

九龍塘因為歷史原因一直作為低密度住宅區,要提升發展密度並非短期內可以做到的事,還需要交通配套及社區設施配套的配合,故需要從長計議。

西九文化區位處機鐵站及高鐵站旁,興建住宅太過浪費,區內亦早已有很多豪宅,故宜興建甲級商廈為主、高級酒店為副。

啟德方面筆者早前也提議將都會公園規模由廿多公頃縮減至七八公頃,騰出十多公頃土地發展近一萬個住宅單位。

Yim說...

民主黨最初公開這個建議時,幾份左報隨即對此大加批評,謂這與警方對著幹云云,但據悉民建聯對這個建議也持開放態度,該黨的立法會議員鍾樹根也曾在公開發言中提議政府研究遷走黃竹坑警校。因此這個建議相信至少可以通過區議會的一關。

凱文說...

回 Yim:
即使過得區議會的一關,距離真正落實仍有漫長的路要走。不過若然建制派真是不抗拒有關構思,確實是減少了一些阻力。

匿名說...

不過, 如果警察學院方面並不認為現址不夠用, 本身沒有搬遷意願, 也是一個困難。

 
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