2012年4月13日星期五

梁振英如何增加住屋供應又不拉低樓價?

當初梁振英參選香港行政長官時,筆者本來對他解決住屋問題有頗大的期望,其後他公佈房屋政綱時,雖然筆者略嫌保守,但仍覺得他至少有改變現狀的能力。梁振英成功當選後,近日在接受傳媒訪問到住屋問題時,雖然提到增加供應,可是之後卻加多一句「不應拉低樓價來遷就市民購買力」。這與筆者的期望有一定的落差,因為現在樓價顯然是過高,梁振英卻為了不願得罪地產商和業主們,竟然不願承認這個問題。

翻查香港樓價指標的「中原城市領先指數」,五年之前的2007年3月底之指數為54.86,五年後的2012年3月底已是101.17,即是樓價在這五年間升了84%。再看看可以代表香港市民購買力的「住戶每月入息中位數」,五年之前的2006年底是17,000元,五年後的2011年底也只是20,000元,即是購買力在這五年間僅升了18%。很明顯地,市民收入增長遠遠未能應該樓價增長。假設樓價增幅能夠與市民收入增幅相若,理論上今年樓價指數只會是 54.86 x 118% = 64.73,以現時實際指數計算,樓價理論上應該要下跌36%,才能返回與2007年購買力相若的水平。正因如此,當上個月梁振英還在競選特首期間,有反對者揚言他上場後樓價會「大跌」三成時,筆者並沒有被嚇倒,反而覺得如果真有其事,香港樓價得以重回一個健康的水平,其實未嘗不是一件好事。

正常來說,增加住屋供應的後果是會拉低樓價,梁振英如何可以做到不拉低樓價?梁振英也許有可能是要看到樓價升勢持續時才會增加供應,相反在樓價平穩時則即時停止增加供應防止樓價下滑。這個方法本來並沒有甚麼不對,可是最大問題是現時樓價已經是過高,即使不繼續讓它升上去,依然未能改變其過高的事實。除非梁振英有妙計能夠大幅提升市民購買力,使更多市民能夠負擔得到目前的樓價水平,但這樣做的難度遠較直接壓低樓價高得多了。又或者較務實一點,梁振英或許會透過重新推出「首次置業貸款計劃」著手,並提供一個較寬鬆的申請資格,以增加需求的方式來托起樓價,屆時既可以讓更多市民能夠一圓置業夢,又不會得失地產商和業主們。

至於另一個可能性,就是所謂的「增加住屋供應」主要是在公屋範疇,因為合資格申請公屋的人士根本沒有能力自置物業,公屋供應多寡可謂對私人住宅價格的影響微不足道。可是,這樣做也偏離了梁振英之前公佈的政綱。當時他明確表示不會在未來五年共7.5萬個公屋單位提供額外供應,只願在其中一年一次過推出其中的3.5萬個,被筆者批評為「朝四暮三」的把戲。如果他「食言」改為願意興建更多公屋,減少有需要市民輪候公屋的時間,無疑對消除基層的怨氣有一定幫助。

不過,在住屋上需要被幫助又豈只低下階層?由於私人住宅的樓價已偏離正常水平,社會遂逐漸出現大量既沒有能力置業、又不合乎申請公屋的「夾心」階層(此處是廣義上的用法,而不是狹義地指不合資格買居屋但無力買私樓的一群),梁振英絕對不能夠漠視這批人士的訴求。梁振英如果不想打壓私人住宅的樓價,可以做的就只能模仿新加坡的一套——新加坡政府自行大量興建「組屋」,令近八成市民都不用擔憂住屋問題,而私人住宅市場就算被炒熱也沒有太大的所謂了。如果將這個標準套用於香港,月入不足35,000元的住戶(佔78%,約550萬人)都理應受到政府的照顧。這類住戶的供樓能力只能負擔得起購買480萬以下的單位,而現時大部份一手單位都不止這個價位了,所以即使由政府長遠而言逐漸包辦這類住戶的住屋需要,對一手樓價的影響相信也是頗為有限。

根據香港現時的狀況,約有210萬人(約30%)入住出租公屋,約有120萬人(約18%)入住資助出售單位(例如居屋),合共約48%市民處於政府資助房屋網內。如果要將有關比例提升至約八成,當局便必須額外提供約70萬個公營房屋單位(包括居屋、公屋和公營宿舍等不同類型的單位)。如果政府此刻定下目標,要十五年內完成以上大計,平均每年只需興建約5萬個公營房屋單位便可成事。梁振英如果真是有心解決香港長遠的房屋問題,可有遠見去定下如此鴻圖大計呢?

8 個意見:

Henry說...

梁振英都信,好傻好天真。

匿名說...

夾心住屋問題推不到曾生,不見得可以推倒梁生。
反之李生們可以直接左右政權大局。

之後只要大起公屋,比月入 "最低工資X12小時X30日X2人X1.3ratio."之家庭入住,使香港有7成巿民有屋住。
到時即使樓價再升,但還會有人理會那沒有居所的一成夾心階層嗎?

只要把公屋分給低下階層,減掉上街游行人數,就行了。

凱文說...

回 Henry:
筆者也許真是「好傻好天真」,但在梁唐兩人之間,甚至計進其他有力問鼎特首一職的建制派人士,似乎只有梁振英一人最為敢於求變,故只能逼於無奈將解決房屋問題的希望寄望在梁身上。

凱文說...

回 匿名:
若然要令七成市民有公屋住,扣除四成八已入住公營房屋者,還需要為約156萬人興建新的公屋,即是約50萬個公屋單位。就算每年可以提供5萬個,都需要十年時間才能成事。

匿名說...

不要忘記香港已有二成人有自置居所

凱文說...

回 匿名:
不知閣下提到「二成人有自置居所」是如何計算的。根據統計處資料,目前香港有52%人口擁有自置居所(已包括私人單位及資助出售單位),連同約30%公屋居民,即是約有18%(約120萬人)是租住私人單位,當中大部份都是不合公屋資格而又無力自置居所的人士。

匿名說...

我同意政府應該大幅增加公共房屋供應,但此舉有可能令部分私樓業主退出市場而令需求下降,繼而影響私樓樓價。這又如何可能不得失地產商及其他業主呢?

凱文說...

回 匿名:
大幅增加公共房屋供應對私樓業主影響不大,畢竟對於已擁有私樓的業主來說,其資產甚至入息均早已不合乎入住公屋的上限要求,根本不會由私樓回流到公屋。所謂的影響頂多只是因為租住廉價單位的需求下降,引致其租值和租金回報率下降,繼而帶動私樓樓價輕微下滑而已。公屋和私樓基本上是兩個完全不同的市場。

 
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