2011年12月30日星期五

再評梁振英房屋政策政綱

筆者於月中發表《梁振英公屋政策未夠進取》,已對梁振英的部份房屋政策發表過意見。現在他正式發表房屋政策政綱諮詢稿,羅列出其對房屋政策之多項建議。筆者的觀感與之前相若,都是覺得其未夠進取。當然,其中部份建議筆者持正面態度,例如筆者也支持延長「居所貸款利息扣除」(俗稱「供樓利息扣稅」)的期限及增加上限,相信有關措施能夠減輕已置業人士負擔。可是其餘部份建議,仍有可以改善的地方。

首先,筆者對現階段為月入稍為超出居屋限額(2.7萬至3.9萬)的人士提供另類房屋(相信類似「夾心階層住屋」)有所保留,畢竟現在居屋的未來供應相當有限,同時又要增建公屋,所以在需要性的取捨之下,這類另類房屋在未來數年內都應該暫緩上馬,確保有足夠資源先處理公屋和居屋的需求,甚至應該考慮將「置安心」煞停並將其資源都全撥到居屋上。對於這一群置業者,筆者有一個反建議,就是仿效在《如何提供更多「上車盤」供首次置業者?》的建議,於部份政府土地的賣地條款中,在「限呎」的同時加入「實用率下限」,逼使地產發展商供應實而不華的私人住宅單位,滿足夾心階層的置業需要。

居屋政策方面,筆者樂見梁振英考慮到白表人士可以免補地價購入二手居屋的建議,可是卻對他加入每年五千個經抽籤決定的名額感到失望。據悉加入限額的原因是因為未補地價的二手居屋放盤量不多,可是筆者並不認同這個理據——目前未補地價的二手居屋只能售予綠表人士,市場太細,供應自然不會多;相反當這些居屋可以售予白表人士時,市場明顯擴大,自然能夠刺激放盤量,從而搞活居屋第二市場。如果參照筆者的建議更進一步,禁止二手居屋藉著補地價而流入私人市場,對所有居屋申請人更為有利,並可減少對一手居屋的依賴。

另外,筆者曾在《梁振英公屋政策未夠進取》批評過其政綱漠視了年青人的居住需要,在最新政綱則提到會支持非牟利團體興建青年宿舍,與今年施政報告的政策一樣。以非牟利團體的財力和土地資源,靠他們興建青年宿舍只是杯水車薪,所以筆者建議這類宿舍應該由政府撥地興建,變成「青年公屋」,只准月入低於入息中位數(目前為11,200港元)、35歲以下的單身者入住,當不再符合條件時須即時遷出。

還有,筆者對梁振英維持每年建屋四萬的目標是有點保守,彷彿當年「八萬五政策」的包袱仍未能放下來似的。他提出的建屋指標為每年1.5萬私人住宅、1.5萬公屋、0.5萬居屋及0.5萬「另類房屋」。筆者建議各種公屋的數量(包括梁振英建議「中年公屋」及筆者倡議的「青年公屋」)應增至不少於2.5萬,作出售用途的資助房屋(以居屋為主)則可提供合共不多於1.5萬,兩者總數固定在4萬,當中有1萬個單位可按樓市走勢可作出靈活調配——當樓市低迷時,可以減少興建資助房屋至0.5萬,同時將多出來的資源調到興建公屋上,令公屋增至3.5萬,藉此縮短公屋輪候時間。將公營及資助房屋固定在每年4萬的好處,就是可以確保建造業較難受到樓市週期影響。至於私人住宅數量,當局則可按樓市情況作出調整,毋須硬性訂下目標。

最後,梁振英提到「在土地供應充裕及公屋輪候情況好轉時,逐步提升最低編配面積標準,以改善公屋居民居住環境」,表面上是討好的政策,可是筆者並不敢茍同。首先,公屋輪候冊現已積壓逾16萬個個案,以梁振英5年只提供7.5萬個公屋單位的目標,到下屆特首任期完結之時也肯定無法做到「公屋輪候情況好轉」。況且,公屋作為政府為草根階層提供的住屋福利,其質素應該只須滿足最基本的居住需要便以足夠。目前公屋居住環境已經達到可以接受的水平,如果再大幅改善公屋居住環境的話,只會誘使部份有能力脫離公屋資助網的市民茍且偷安,不再為追求更佳的居住環境而努力工作。

9 個意見:

文少說...

離題﹐純粹談寫作手法
嗯...你寫的文﹐好像太多「筆者認為」﹐應盡量減少使用。尤其是最後那段的那個「筆者認為」﹐實不必要。

凱文說...

回 文少:
謝謝閣下的指教。

魚仔說...

開放白表免補地價買居屋設限, 會否是怕25萬供應推倒樓市? 有關意見, 之前政府曾吹風說會考慮...

凱文說...

回 魚仔:
白表人士對居屋需求殷切,同時即使放寬限制也不會一下子令二手居屋的供應量大幅增加,求過於供的情況預計會持續,故推倒樓市之說似乎難以成立。

匿名說...

現在已經不能為居屋申請補地價流入自由市場了,補了地價的居屋單位可以出租,而未補地價的居屋單位則只能自住,而所有自置居所單位如沒有訂立遺囑,是不能留給下一代的,這些單位業權完結後,將被沒收作為安置基層市民的工具!

另外,凡是欠繳管理費、維修費及差餉地租的住宅物業,均有欠費紀錄存留于屋宇署,也即“黑底”,這些住宅物業不能經市場轉售,也不能透過訂立遺囑留給下一代,業權完結後,對普通住宅而言,單位將被充公,成為安置基層市民的工具,而對豪宅而言,則住戶必須交還使用會所設施的會員卡,並遷出所居住的單位,之後變賣該單位!

變賣是向法庭申請強拍,必須由業主本人親自履行,而不能靠該豪宅屋苑的業主立案法團!

pp說...

樓上果位人兄以為香港係咩野地方? 強搶民產既建議都噏得出? 共產黨依家都冇咁猖狂啦!!

凱文說...

回 pp:
雖然那位人兄總是匿名發表意見,但筆者一眼便認得出是他的手筆。他不時在本網誌推銷一些極端的建議,筆者也見怪不怪了。

匿名說...

我十分認同筆者,現在的公屋質量設施,已經不是基本居住所需的建設,當然社會要追步,公屋也應提高質量,希望真的適可而止吧。

凱文說...

回 匿名:
是的,公屋只須滿足最基本的居住需要便可,即使有意作出進一步改善,最重要還是「適可而止」。

 
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