市建局項目應以實而不華「上車盤」為主

香港行政長官參選人唐英年批評市區重建局的住宅單位「華而不實、貴到無倫」，可是傳媒卻發現涉及批評的市建局豪宅項目，都是唐英年任職財政司司長時批准市建局發展的。唐英年今次可謂自揭當年監管不力了。雖然筆者並不支持唐英年改革市建局的建議（將市建局的功能定位為僅收購舊樓，收購後改為交由政府重建成公屋或居屋），可是卻一定程度上認同近年市建局項目確有「華而不實」的傾向，實有糾正的需要，與私人地產發展商作出分野。

講到「華而不實、貴到無倫」的市建局項目代表，必然是灣仔皇后大道東的Queen's Cube了。其「華而不實」的地方，在於其實用率只有六成多，比近年不少「發水」的全新私人屋苑還要差劣；其「貴到無倫」的地方，在於其呎價逾1.5萬元，一個400平方呎的開放式小型單位便索價逾六百萬元。同於近年落成的西營盤縉城峰亦不遑多讓，呎價也達到逾1.2萬元的水平，實非一般市民所能夠負擔得起。

市建局解釋重建項目的售價是以市價來釐定，而近年樓價有很大的升幅，才導致市建局項目賣得較以前昂貴。筆者固然同意以市價發售的準則，畢竟一來市建局需要自負盈虧，二來由於市建局項目不如居屋有嚴格的轉售限制，若以低於市價發售，只會助長炒風。可是，問題的核心在於市建局近年的重建項目大多像私人住宅般「豪宅化」，其市價才會因此而變得高昂。相反，如果重建項目能夠以平實的原則設計，市價自然會較低，售價自然讓更多市民可以負擔。

筆者早年發表過一篇《如何提供更多「上車盤」供首次置業者？》，便已指出市建局重建項目可以充當「上車盤」供應者的角色。現時幾乎所有地產發展商都傾向興建較奢華的住宅單位以牟取更高利潤，明顯忽略了市場對實而不華的「上車盤」之需求。作為公營機構的市建局，實在應該一盡社會責任，致力填補這一個市場供應上的缺口。

剛剛公佈開售資料、由市建局收地並由房協興建的深水埗住宅項目「喜雅」，便是一個相對上較為實而不華的例子，其單位實用率超過八成。然而，筆者仍然認為有關項目不夠平實，因為它設有一個面積達七千平方呎的住客會所，當中更設有戶外泳池。筆者認為，住客會所根本就是私人地產發展商近廿年以來為了抬高住宅身價而引進的產物。香港所有公營房屋和多數於1980年代或之前落成的私人屋苑都沒有住客會所，當中絕大多數居民都沒有因此而有怨言。況且香港人以生活忙碌見稱，還有多少時間可以享用住客會所的多種設施呢？另一方面，住客會所不但會抬高樓價，其營運成本更會令管理費增加，加重住客的負擔。故此，「上車盤」除了實用率高、面積適中之外，同時也應該避免設置住客會所這類抬高住宅身價的額外設施，其售價才能做到更為「抵買」。